El máximo rendimiento que brinda un arrendamiento tradicional alcanza el 7,97%, mientras que el alquiler por habitaciones puede llegar al 9,80%
El mercado de alquiler sigue consolidándose como una de las opciones preferidas para inversión por parte de pequeños propietarios en España. En un entorno de incertidumbre económica y con la vivienda posicionada como uno de los activos más demandados, cada vez más inversores buscan maneras de maximizar la rentabilidad de sus inmuebles.
Según un análisis realizado por pisos.com con datos de mayo de 2026, el alquiler de viviendas por habitaciones proporciona una rentabilidad media del 7,77%, superior al 7,23% que genera el alquiler tradicional de un piso completo de 90 metros cuadrados. Aunque la diferencia pueda parecer leve, en ciertas ciudades significa varios puntos porcentuales adicionales de beneficio para los propietarios.
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Esta tendencia ha promovido un cambio estratégico entre muchos propietarios, que prefieren dividir sus pisos y arrendar cada habitación por separado para así incrementar sus ingresos y disminuir riesgos.
El alquiler por habitaciones gana protagonismo
La principal ventaja del alquiler por habitaciones radica en la diversificación del riesgo. Si uno de los arrendatarios desocupa el inmueble, el propietario sigue percibiendo ingresos de los restantes, situación que no ocurre cuando la vivienda completa está alquilada a un solo individuo o familia.
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Como detalla Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, esta flexibilidad se ha vuelto uno de los principales atractivos de este modelo. Además, facilita ajustar mejor los precios a la demanda específica de cada mercado local.
Los datos reflejan que, en términos generales, esta estrategia resulta exitosa. La rentabilidad media nacional es mayor al alquilar habitaciones, aunque existen notables diferencias entre ciudades.
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El economista Santiago Carbó analiza la situación actual del mercado inmobiliario. Advierte sobre «subidas significativas» en los precios de compra y explica cómo la escasez y los elevados costos del alquiler y las hipotecas consumen los incrementos salariales de las familias.
Tarragona y Sevilla, las más rentables en alquiler tradicional
Analizando el alquiler convencional, las ciudades más atractivas para invertir son Tarragona, con una rentabilidad del 7,97%, seguida por Sevilla (7,80%), Jaén (7,45%), Huesca (7,36%) y Ávila (7,33%).
También sobresalen Castellón de la Plana, Segovia, Barcelona, Murcia y Córdoba, todas con retornos cercanos o superiores al 7%. Estas cifras posicionan a estas capitales como opciones sólidas para quienes buscan ingresos constantes mediante alquiler residencial tradicional.
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En el extremo opuesto se encuentran algunas de las ciudades más tensionadas del mercado inmobiliario español. Donostia-San Sebastián ofrece una rentabilidad del 3,85%, seguida por Girona (4,37%), Palma de Mallorca (4,40%), Cádiz (4,56%) y Pamplona (4,61%). Málaga, Bilbao y A Coruña tampoco superan el 5%.
Huelva y Lugo se acercan al 10% de rentabilidad en alquiler por habitaciones
El panorama cambia radicalmente cuando el inmueble se alquila por habitaciones. En este caso, varias ciudades alcanzan rentabilidades cercanas a dos dígitos. Huelva lidera el ranking nacional con un retorno del 9,80%, seguida muy de cerca por Lugo (9,73%), Lleida (9,40%) y Ávila (9,02%). También sobresalen Santa Cruz de Tenerife, Tarragona, Castellón de la Plana, Almería, Jaén y Huesca.
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Estas ciudades ofrecen una combinación favorable para los propietarios: precios de compra moderados y una fuerte demanda de habitaciones por parte de estudiantes, trabajadores temporales y jóvenes sin acceso a una vivienda completa.
Esta situación contrasta con la de grandes mercados como Madrid o Barcelona, donde el elevado coste de adquisición reduce notablemente la rentabilidad final.
Barcelona y Madrid, entre las habitaciones más caras de España
Más allá de la rentabilidad, el informe refleja grandes diferencias en los precios del alquiler entre distintas ciudades. Barcelona es la capital con el precio más alto para alquilar una habitación, con una media de 646 euros mensuales. Le siguen Madrid (622 euros), Palma de Mallorca (617 euros), Valencia (616 euros) y Donostia-San Sebastián (547 euros).
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Por otro lado, las habitaciones más asequibles se encuentran en Badajoz, donde el precio medio apenas supera los 211 euros al mes. Cáceres, Burgos, Palencia y Córdoba completan la lista de las ciudades con precios más bajos.
La diferencia es tan grande que, según Ferran Font, “alquilar un piso compartido completo en Barcelona representa un desembolso anual de 23.256 euros. En Palencia, Huelva o Zamora, alquilar una vivienda entera para una persona cuesta menos de 8.000 euros anuales, por lo que con lo que se paga en un solo año en la capital catalana se podrían cubrir casi tres años de alquiler de un piso completo en cualquiera de estas tres ciudades”.
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Situaciones donde alquilar el piso completo resulta más rentable
Aunque la tendencia general favorece al alquiler por habitaciones, existen notables excepciones. En varias capitales españolas, la rentabilidad del alquiler tradicional supera con claridad a la del alquiler compartido. Esto ocurre en Sevilla, donde el alquiler convencional genera un retorno del 7,80% frente al 5,38% del alquiler por habitaciones.
Esta misma situación se observa en Barcelona, Madrid, Burgos, Segovia y Las Palmas de Gran Canaria. En estos mercados, los altos costes de gestión y la estructura de la demanda hacen que arrendar la vivienda completa sea una opción más rentable para muchos propietarios.
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Esto confirma que no hay una fórmula única, y que la estrategia más adecuada depende en gran medida de las características específicas de cada mercado local.
No todo depende de la rentabilidad
Los especialistas advierten que el porcentaje de rentabilidad no debe ser el único factor considerado al invertir. «La rentabilidad en papel no lo es todo. Un piso compartido implica mayor rotación de inquilinos, más mantenimiento y una gestión mucho más exigente que un alquiler convencional, y ese esfuerzo debe tenerse en cuenta antes de decidir dónde y cómo hacer la inversión», señala Ferran Font.
A pesar de ello, los datos confirman que el alquiler por habitaciones se ha consolidado como una de las opciones más rentables dentro del mercado inmobiliario español, y en una alternativa creciente para quienes buscan maximizar el rendimiento de sus inversiones en vivienda.