Las obligaciones fiscales cambian según el uso: renta imputada, alquiler y venta. Cada caso implica distintos impuestos y deducciones
Los dueños de una segunda vivienda en España deben prepararse para cumplir con varias obligaciones fiscales en 2026. No importa si se trata de una casa en la costa, un piso en la montaña o un apartamento urbano; poseer una segunda residencia conlleva el pago de distintos impuestos, ya sea que se use para disfrute personal, alquiler o venta.
La normativa vigente, recogida por Fotocasa, obliga a declarar ante la Agencia Tributaria cualquier segunda residencia, aunque no genere ingresos directos. El tratamiento fiscal varía según el uso que se haga de la propiedad: uso propio, alquiler o venta.
Declaración obligatoria
Quienes empleen su segunda vivienda para uso personal, por ejemplo como residencia vacacional, deben declarar una renta inmobiliaria imputada en el IRPF. Esta es una renta ficticia que Hacienda considera obtenida por el simple hecho de tener el inmueble, aun cuando no se perciban ingresos reales.
El cálculo de esta renta imputada se basa en aplicar un porcentaje sobre el valor catastral. Para 2026, la Agencia Tributaria establece dos supuestos:
- Un 2% del valor catastral para la mayoría de los inmuebles.
- Un 1,1% del valor catastral si la valoración catastral fue revisada tras el 1 de enero de 2012 mediante procedimiento colectivo general.
Por ejemplo, si una vivienda tiene un valor catastral de 100.000 euros, el propietario deberá declarar una renta de 1.100 o 2.000 euros, según corresponda. A esa cantidad se aplicará la tarifa del IRPF del contribuyente. Esta obligación fiscal se mantiene aunque la vivienda esté desocupada o no se alquile durante todo el año.
No obstante, no todos los bienes generan esta renta imputada. Quedan excluidas las propiedades vinculadas a actividades económicas, construcciones rurales imprescindibles para labores agrícolas, ganaderas o forestales, inmuebles alquilados, terrenos sin edificar, viviendas en construcción y la residencia habitual.
Cómo tributa el alquiler y qué gastos deducir
Por otra parte, si el propietario opta por alquilar su segunda residencia, las reglas cambian. En este caso no existe renta imputada, pero sí es necesario declarar los ingresos procedentes del arrendamiento como rendimiento del capital inmobiliario en la declaración de la renta.
Un representante del Sindicato de Inquilinas de Madrid denuncia la crisis de la vivienda, calificándola como un 'problema estructural'. Advierte a los fondos buitre que se organizarán para resistir y detalla las demandas del colectivo: reducción del 50% en los alquileres, contratos indefinidos y recuperación de viviendas vacías.
Para determinar los impuestos de alquiler, se pueden descontar de los ingresos brutos ciertos gastos deducibles, entre los que figuran:
- Intereses y otros gastos vinculados a préstamos o hipotecas de la vivienda.
- Costes de reparación y mantenimiento del inmueble.
- Impuestos relacionados con la propiedad.
- Primas de seguros asociadas a la vivienda.
- Gastos administrativos o de formalización del contrato de alquiler.
La diferencia entre ingresos y gastos deducibles constituye el rendimiento neto, sobre el cual se aplican reducciones según el tipo de alquiler.
El tratamiento fiscal varía dependiendo de si el alquiler es para vivienda habitual o esporádica (turística o temporal). En los contratos destinados a residencia habitual del arrendatario, se pueden aplicar reducciones significativas al rendimiento neto:
- Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023: reducción del 60%.
- Contratos a partir del 26 de mayo de 2023: reducción general del 50%, con posibilidad de incrementarse en ciertos casos.
Hay reducciones mayores (hasta el 90% en zonas tensionadas bajo condiciones específicas, o el 70% si es el primer alquiler en zona tensionada a jóvenes entre 18 y 35 años, entre otros requisitos). Si la vivienda se rehabilitó en los dos años previos al contrato, la reducción es del 60%.
Para alquiler turístico o temporal, solo procede deducir gastos, sin aplicar las reducciones propias de la vivienda habitual.
Impuestos a tener en cuenta si vendes una segunda vivienda
La enajenación de una segunda residencia también conlleva implicaciones fiscales. El propietario debe incluir en su declaración de la renta la ganancia obtenida, gravada con el IRPF. El tipo impositivo comienza en el 19% y se aplica por tramos según el beneficio obtenido.
Asimismo, el vendedor debe pagar la plusvalía municipal, un impuesto que grava la revalorización del terreno durante el tiempo de propiedad. El monto de este tributo depende del valor catastral y del periodo de tenencia.
Por tanto, quienes vendan su segunda residencia en 2026 tendrán que declarar la ganancia y abonar tanto el IRPF como la plusvalía municipal, sin importar el tiempo que hayan sido propietarios.