Las familias destinan hasta el 60% de sus ingresos al pago del alquiler, mientras la vivienda pública y asequible avanza lentamente
El mercado del alquiler en España sigue marcando récords mes tras mes, impulsado por una demanda creciente y una oferta incapaz de satisfacerla. Este desequilibrio provocó que 2025 cerrara con un incremento de las rentas del 8,5% en promedio a nivel nacional, según datos de idealista, situando el precio por metro cuadrado en 14,7 euros. Esto implicó que el costo medio para arrendar un apartamento alcanzara en 2025 los 1.184 euros, de acuerdo con el Barómetro del Alquiler 2025.
Aunque las rentas continúan en ascenso, lo hacen a un ritmo más lento en comparación con 2024, cuando la subida fue del 11,3%. Esta desaceleración se observa principalmente en grandes ciudades como Barcelona, Madrid, Palma, Valencia y Málaga, debido a que un número significativo de potenciales inquilinos no puede afrontar tales precios. Frente a esta dificultad, los propietarios siguen elevando los alquileres, pero con incrementos más moderados.
Esto no indica que los alquileres estén próximos a estabilizarse. Por el contrario, “podrían aumentar aún más”, señala Ferran Font, director de estudios de pisos.com. Explica que la escasa oferta y la alta demanda impedirán que los precios disminuyan: “Actualmente, una vivienda en alquiler solía tener dos, tres o cuatro interesados; ahora cuenta con quince o veinte. Por lo tanto, ante una demanda tan elevada, los precios continuarán su trayectoria ascendente”.
En consonancia con esta visión se manifiesta Robin Decaux, CEO de Equito. Reconoce que se está evidenciando un “límite de esfuerzo de los inquilinos cada vez más claro”. Subraya que en muchas grandes ciudades, los hogares dedican entre el 40% y el 60% de sus ingresos al alquiler, algo “insostenible en el largo plazo, aunque esto no implica que los precios vayan a bajar masivamente; aún disponen de margen para subir, aunque este crecimiento será desigual”.
Afirma que en áreas con alta demanda estructural, como grandes urbes, centros de empleo o zonas con escasez de oferta nueva, “los alquileres podrían mantenerse al alza, pero con un ritmo más pausado”.
Cómo afrontar alquileres ‘inasequibles’
La incapacidad para soportar nuevos incrementos en las rentas está expulsando a numerosos ciudadanos de las grandes ciudades y sus zonas metropolitanas, obligándolos a buscar alquileres en provincias cercanas. En el caso de Madrid, Toledo y Guadalajara se configuran como los principales destinos. En este escenario, el verdadero freno no es la demanda, que continúa siendo elevada, sino la capacidad de pago, lo que empuja a futuros inquilinos a explorar otras alternativas.
“Cuando los alquileres crecen a un ritmo superior que los salarios, el mercado no se ajusta reduciendo precios, sino modificando las formas y lugares de residencia, optando por alquiler de habitaciones, pisos compartidos, coliving o espacios de menor tamaño”, explica el CEO de Equito.
Alquiler asequible: ¿la solución?
Para mitigar el problema y facilitar el acceso a la vivienda a sectores con menores ingresos, el Gobierno, junto con comunidades autónomas y ayuntamientos, ha impulsado la construcción de viviendas de alquiler asequible. Esta medida aumentará la oferta inmobiliaria y podría repercutir en la reducción de precios, aunque no a corto ni medio plazo.
“Toda iniciativa que sume vivienda al mercado es positiva, pero hay que ser realistas: el volumen anunciado resulta insuficiente frente al déficit acumulado en vivienda. Además, muchas de estas acciones tienen plazos extensos de ejecución, mientras que el problema del alquiler es inmediato”, subraya Robin Decaux. Considera que dichas políticas por sí solas no lograrán frenar la escalada de precios en el corto plazo, aunque “pueden ayudar si forman parte de una estrategia integral”.
Actualmente, la inversión estatal en vivienda pública familiar registró el año pasado su nivel más alto en 16 años, con 900,9 millones de euros licitados, un incremento del 44% respecto al año anterior.
Además, los datos más recientes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana indican que el 20% de las viviendas iniciadas en el último año en España pertenece al régimen protegido. Es decir,
No obstante, Ferran Font advierte que la construcción de las viviendas de alquiler asequible prometidas por las administraciones se enfrentará a dificultades por la escasez de suelo disponible y, especialmente, de personal cualificado: “Se pueden anunciar muchas viviendas, pero también hay que detallar quién las va a desarrollar, cómo se hará y con qué recursos”.
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Un futuro complicado con rentas crecientes
Las perspectivas a corto plazo para los futuros inquilinos no son prometedoras. Los precios de alquiler continuarán aumentando, presionando aún más los mercados de las grandes ciudades y forzando a quienes demandan vivienda a “adaptarse como sea posible”, afirma el CEO de Equito. Reconoce que, a medio plazo, “el alquiler será cada vez más dominante, no por elección, sino por necesidad”, impulsado por la constante subida del precio de la vivienda.
En este contexto, el desafío será lograr un alquiler más accesible, profesionalizado y estable, evitando que se transforme en una causa de exclusión social: “El futuro no solo pasa por regular precios, sino también por aumentar la oferta real y diversificar los tipos de vivienda”.