Los ciudadanos de Reino Unido, Alemania y Países Bajos lideran la compra de viviendas, especialmente en Canarias, Baleares, Comunidad Valenciana, Murcia y Andalucía
En los últimos años, el mercado inmobiliario español ha registrado un aumento constante en la demanda procedente del extranjero, alcanzando que los extranjeros efectuaron el 13,58% de las adquisiciones de viviendas en España entre enero y septiembre de 2025, según datos de los Registradores de la Propiedad. Este porcentaje se ha incrementado un 63,81% desde 2007, cuando los compradores internacionales suponían un 8,29% del total.
No obstante, el interés de los compradores extranjeros por las viviendas españolas ha descendido en los dos años recientes, considerando que en 2023 el porcentaje de adquisiciones por extranjeros fue del 14,98% del total, lo que representa una reducción superior a un punto porcentual en comparación con los datos de 2025.
Diversos factores han influido en este retroceso, siendo uno de los principales el incremento en el precio de la vivienda, al cual también ha contribuido la demanda internacional: “La demanda extranjera constituye un factor adicional de presión, no es ni el único ni el más relevante. Pero el hecho de que la compra se haya triplicado en los últimos 16 años, en un mercado ya tensionado por la escasez de oferta, aumenta esta presión”, afirma Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz del comparador y asesor hipotecario iAhorro.
Martínez destaca que “este tipo de presión se concentra principalmente en zonas específicas y en viviendas con precios superiores a la media, no tanto en las viviendas asequibles”.
Islas y zona mediterránea, los lugares preferidos por los extranjeros para comprar
En su decisión de compra, los extranjeros optan por localidades con alto atractivo turístico, buen clima y notable proyección internacional, principalmente las islas y la región mediterránea. Por ejemplo, en Baleares, casi tres de cada diez compradores son extranjeros, lo que representa un 29,46% del total, cifra que supera en 16 puntos la media nacional. En la Comunidad Valenciana este porcentaje llega al 27%, en Canarias al 25,30%, y en la Región de Murcia al 21,89%.
Estos datos contrastan con las regiones interiores y del norte peninsular. En comunidades como Extremadura, Galicia, Castilla y León, Cantabria o País Vasco, la proporción de compradores extranjeros apenas varía entre un 2% y un 4%, entre nueve y once puntos por debajo de la media nacional. Incluso en Madrid, uno de los mercados más tensionados, los compradores internacionales representan solamente el 6,85% del total.
En ciertos municipios el porcentaje de compradores foráneos excede ampliamente la media, como ocurre en Marbella, donde cerca del 63% de quienes adquieren una vivienda son extranjeros, según datos de la inmobiliaria Keller Williams.
Británicos, principales compradores internacionales
El origen de los compradores internacionales ha experimentado cambios notables. El Reino Unido continúa siendo el país con mayor número de compradores, aunque su peso ha disminuido en comparación con años anteriores.
La presencia de compradores provenientes de Alemania y Francia se mantiene estable, mientras que países como Bélgica, Países Bajos y Suecia han incrementado su participación. A su vez, crece la demanda de Marruecos y Rumanía, motivada en muchos casos por procesos migratorios y arraigo más que por la adquisición de segundas residencias.
Martínez señala que las diferencias entre nacionalidades son “considerables”: “El comprador extranjero predominante es europeo y se centra en viviendas costeras, lo que genera presión sobre los precios en zonas ya afectadas por problemas estructurales, derivados del crecimiento económico y actividades como el turismo, que demandan mano de obra y un mercado de alquiler muy limitado”.
Afirma que Madrid ejemplifica que existen otras causas que impulsan los precios más allá del comprador extranjero: “Allí los precios aumentan con fuerza aunque la proporción de compras internacionales es la mitad de la media nacional”.
Compradores de América del Norte pagan los precios más elevados
El gasto que realizan los extranjeros en la compra de viviendas varía considerablemente según su nacionalidad. Mientras que el precio medio por metro cuadrado es de 2.251 euros, alcanza los 4.314 euros para compradores de América del Norte, quienes pagan más caro. Les siguen los provenientes de Oceanía con 3.601 euros, Asia con 2.889 euros y la Unión Europea con 2.845 euros.
En el extremo contrario, los compradores de África pagan un promedio de 1.074 euros por metro cuadrado, mientras que los de América del Sur, América Central y Caribe se sitúan alrededor de los 2.100 euros.
Martínez explica que “una parte considerable de la demanda internacional, especialmente la de Norteamérica, Oceanía y el norte de Europa, opera en rangos de precios muy superiores a la media española, inaccesibles para el ciudadano promedio”.
“Esto incrementa los precios en zonas específicas y viviendas de gama media alta y alta, aunque no afecta del mismo modo al mercado nacional ni a la vivienda asequible”, añade. Estas diferencias presupuestarias respaldan la idea de que la influencia del comprador extranjero sobre los precios se concentra en segmentos de mayor valor y localizaciones con alta demanda turística o residencial, sin ser el factor principal que impulsa los precios.
La portavoz de Sumar en el Congreso, Verónica Barbero, ha solicitado al presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, que el Estado adquiera 25.000 viviendas puestas a la venta por fondos de inversión, por debajo del precio de mercado, con la finalidad de ampliar el parque público bajo el régimen de alquiler asequible. (Fuente: Congreso)
Laura Martínez destaca que en zonas como Baleares, Canarias o la costa mediterránea es claro que la demanda internacional «influye» en los precios, especialmente en áreas turísticas y viviendas ‘premium’. Sin embargo, en la mayoría del país, “el comprador extranjero no es un factor determinante”.
La portavoz de iAhorro puntualiza la necesidad de diferenciar entre comprador extranjero individual y fondos de inversión, debido a que sus objetivos son distintos. “El comprador extranjero generalmente adquiere una segunda residencia o vivienda para jubilación, sin intención principal de revender. Por otro lado, los fondos de inversión buscan rentabilidad, ya sea alquilando o esperando la apreciación del valor”, aclara.
La escasez de oferta, principal motor del aumento de precios
Más allá del interés extranjero en la vivienda española, el factor dominante que ha impulsado el incremento de precios es el desequilibrio persistente entre la escasez de oferta y la demanda elevada, motivada por el aumento de flujos migratorios, generación de empleo, reducción de tipos de interés que abarata las hipotecas y la proliferación de hogares unipersonales.
Se añade a esto que la construcción de viviendas nuevas no ha regresado a los niveles previos a la crisis de 2008, existe una insuficiencia de suelo disponible para construcción en ciudades y áreas metropolitanas, el aumento de costos en la construcción, retrasos administrativos en nuevos proyectos y la expansión del alquiler vacacional o de corta duración.
“No se construye lo necesario para satisfacer ni la demanda nacional ni la extranjera; a ello se suman la inseguridad jurídica, real o percibida, y alternativas más rentables como el alquiler vacacional o de corta duración, que precisamente se alimentan de esa escasez”, reconoce la portavoz de iAhorro.