El aumento del precio de las viviendas reduce la proporción de compras al contado, quedando estas limitadas a grandes patrimonios, inversores o personas con rentas elevadas
La adquisición de una vivienda en España depende cada vez más del financiamiento a través de entidades bancarias. La subida constante de los precios del mercado inmobiliario está cambiando el perfil del comprador y relegando las transacciones al contado a un segmento cada vez más reducido del mercado. Lo que hace algunos años representaba una opción accesible para muchas familias con capacidad de ahorro, hoy es una alternativa destinada principalmente a grandes patrimonios, inversores o personas con respaldo económico considerable.
Los datos evidencian esta transformación ocurrida en apenas tres años. A principios de 2023, se formalizaban cerca de 20.000 compraventas mensuales de viviendas sin necesidad de recurrir a una hipoteca. Por el contrario, en abril de este año, esta cifra descendió hasta aproximadamente 13.000 operaciones, según las últimas estadísticas del Instituto Nacional de Estadística (INE). Al mismo tiempo, la proporción de financiamiento hipotecario sigue creciendo, estando presente ahora en cerca de tres de cada cuatro compras de viviendas.
PUBLICIDAD
Según Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, el fenómeno supera la simple subida en la cantidad de préstamos otorgados. A su entender, el cambio clave radica en quiénes deben acudir a la banca. “La vivienda ya no excluye únicamente a personas con dificultades financieras. También está impulsando a financiarse a perfiles que hace pocos años podrían haber comprado con recursos propios o con mínima intervención bancaria. Ese es el verdadero giro del mercado”, explica.
Santiago Carbó, catedrático del Departamento de Economía en CUNEF Universidad, indica que los precios de la vivienda y del alquiler continuarán aumentando este año, salvo que España atraviese una crisis económica derivada del conflicto en Oriente Medio.
El ahorro disminuye su capacidad ante el incremento de los precios
En años recientes, las operaciones sin hipoteca contaban con respaldo de diversas fuentes de liquidez. Inversores, compradores que vendían una propiedad para adquirir otra, herencias o préstamos familiares posibilitaban concretar muchas transacciones sin necesidad de financiamiento externo. No obstante, esta situación ha comenzado a modificarse conforme el mercado residencial se encarece.
PUBLICIDAD
Gulias sostiene que la dificultad no está tanto en la desaparición del ahorro sino en la reducción del poder adquisitivo de esos ahorros. Los fondos acumulados por las familias cubren una proporción cada vez menor del precio total, obligando a solicitar préstamos incluso cuando la base económica es sólida.
“Observamos compradores con ahorro, con una propiedad vendida o con respaldo familiar que años atrás habrían cerrado la operación sin hipoteca y ahora requieren financiar una parte considerable de la compra. No es que el ahorro haya desaparecido; es que el aumento de precios le ha restado mucha potencia”, explica Gulias.
PUBLICIDAD
Hipotecas de mayor cuantía para adquirir la misma vivienda
Este cambio también se refleja en el monto promedio de las hipotecas, que exhibe una clara tendencia al alza. El aumento del capital financiado responde, según la empresa especializada en intermediación hipotecaria, a la necesidad de compensar el fuerte incremento en el coste inicial de las viviendas.
Los expertos recalcan que este fenómeno no debe entenderse necesariamente como un deterioro de la capacidad financiera de los compradores. A menudo, las familias mantienen ingresos suficientes para hacer frente a las cuotas mensuales, pero requieren solicitar un préstamo mayor debido a que el precio de la vivienda crece más rápido que su capacidad de ahorro.
PUBLICIDAD
“El mercado no demanda hipotecas más altas por un mayor deseo de endeudamiento, sino porque el coste de compra ha aumentado notablemente. La diferencia actual se encuentra en la manera en que se estructura la operación para hacerla viable”, señala Ricardo Gulias.
La diferencia entre salarios y vivienda limita el acceso
El aumento del protagonismo de las hipotecas coincide con una desigualdad creciente entre la evolución de los precios inmobiliarios y el avance de los ingresos familiares. En las grandes ciudades, donde la demanda sigue siendo elevada y la oferta insuficiente, reunir la suma necesaria para afrontar la entrada de una vivienda se ha convertido en uno de los mayores obstáculos para acceder a la propiedad.
PUBLICIDAD
Además, existe un efecto particularmente negativo para quienes intentan ahorrar durante años antes de efectuar la compra. Mientras las familias reúnen recursos para completar la entrada requerida por las entidades financieras, el mercado continúa revalorizándose, lo que aleja constantemente la meta económica.
“En muchos casos, el problema radica en el tiempo necesario para juntar una entrada suficiente sin quedar fuera mientras el mercado sigue subiendo. Esa diferencia es cada vez más difícil de manejar para las familias”, advierte el responsable de RN Tu Solución Hipotecaria.
PUBLICIDAD
Las previsiones para los próximos meses indican que esta tendencia persistirá hasta que no se alcance un mayor equilibrio entre la evolución de los precios, la oferta de viviendas disponibles y la capacidad adquisitiva de los hogares. La financiación hipotecaria continuará jugando un papel fundamental en el mercado residencial, condicionando gran parte de las operaciones de compraventa.
Para Gulias, el debate ya no se centra solamente en el interés por adquirir una vivienda, sino en la viabilidad real de hacerlo. “El futuro del sector inmobiliario se definirá más por la capacidad de acceso que por el interés en comprar. Si esta accesibilidad no mejora, habrá una creciente demanda que no podrá transformarse en compra efectiva”, alerta.
PUBLICIDAD