Esta configuración legal permite que la entrega en vida de la residencia habitual implique un ahorro fiscal frente a otras modalidades de traspaso patrimonial, favoreciendo así el relevo generacional de inmuebles
La donación de una vivienda a descendientes directos, como hijos o nietos, sin que el donante deba pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), es una alternativa legalmente permitida en España bajo circunstancias específicas. Las personas mayores de 65 años pueden beneficiarse de esta exención fiscal siempre que transfieran su vivienda habitual.
Efectuar la donación de un inmueble permite, en los casos permitidos, que el donante mayor de 65 años no tribute en el IRPF por la ganancia patrimonial que se genere en la transmisión; sin embargo, el receptor deberá hacer frente al impuesto de sucesiones y donaciones, cuyo monto varía según la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble, y además sumará la plusvalía municipal, que grava el aumento de valor del suelo urbano.
Esta estructura legal hace posible que la entrega en vida de la vivienda habitual represente un ahorro fiscal respecto a otras formas de transferencia patrimonial, lo que puede facilitar el relevo generacional de inmuebles.
La exención en el IRPF se aplica únicamente al donante que cede el pleno dominio o la nuda propiedad de la vivienda habitual, siempre y cuando cumpla dos condiciones: haber alcanzado los 65 años antes de la donación y donar una vivienda que haya constituido su residencia habitual.
La normativa vigente define la vivienda habitual como aquella donde el contribuyente ha residido de manera efectiva y continua durante al menos tres años, aunque también se considera tal aquel inmueble que haya tenido esa condición en algún momento durante los dos años previos a la transmisión.
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Otros impuestos que debe abonar el beneficiario
La obligación de declarar la operación en el IRPF continúa vigente aunque exista derecho a exención: el transmitente debe reflejar la ganancia patrimonial como exenta y preparar la documentación que demuestre el cumplimiento de los requisitos, ya que la Administración Tributaria puede solicitar pruebas sobre la edad, el carácter habitual del inmueble y los periodos de residencia para validar la exención. Así lo establece la Ley 35/2006, del IRPF, y la carga de la prueba recae en quien dona la vivienda.
La regulación establece que la donación, en lo relativo al IRPF, suele implicar una alteración patrimonial: el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial surge de comparar el valor de transmisión, que se define como el valor real de la operación o el valor de mercado si este fuera superior, con el valor de adquisición. En caso de que resulte una pérdida patrimonial derivada de la donación, esta no podrá compensarse a efectos del IRPF, dado que las transmisiones lucrativas inter vivos están excluidas de dicha posibilidad.
Además del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, los beneficiarios deben pagar la plusvalía municipal, tributo local que grava el incremento del valor de los terrenos urbanos desde el momento de adquisición hasta la donación.
Antes de realizar cualquier donación, los propietarios deben verificar detalladamente si cumplen con los requisitos formales y materiales para la exención, analizar la normativa autonómica aplicable y, en su caso, evaluar si existe alguna desmembración del dominio que afecte la aplicación de las reglas fiscales. Todo ello con el propósito de evitar cargas inesperadas y planificar la operación de manera eficiente desde el punto de vista tributario.
Como ha especificado la Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, la doctrina vigente fortalece la seguridad jurídica para quienes desean anticipar en vida la transmisión de su vivienda, permitiendo aprovechar un ahorro fiscal relevante siempre que se cumplan las condiciones establecidas por la ley.