La tasa de esfuerzo para comprar una vivienda nueva alcanza el 44% de la renta media familiar, mientras que los precios suben un 10,4%, ampliando la dificultad de acceso para las familias
Adquirir una vivienda absorbe el salario completo durante hasta 19 años tras el aumento de los precios y de los costes de construcción.
La oferta de vivienda nueva en España se dirige cada vez más hacia el mercado turístico y a compradores con elevado poder adquisitivo, desplazando la atención de la solución al déficit de vivienda habitual en las principales ciudades. Así lo refleja el último informe de la empresa tasadora inmobiliaria Tinsa, que identifica una tendencia consolidada en 2025, donde las promociones recientes priorizan a perfiles económicos altos en lugar de responder a la demanda residencial de la población general.
El informe de Tinsa indica que el precio medio de la vivienda nueva creció un 10,4% en el último año, una subida que supera la inflación y que se observa con especial intensidad en zonas como Tenerife, la costa mediterránea, el norte peninsular y las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona, con aumentos superiores al 20%. El precio medio por metro cuadrado en el segmento de obra nueva alcanza los 2.567 euros, situándose un 43% por encima del valor de la vivienda de segunda mano.
La tasa de esfuerzo para comprar vivienda nueva alcanza el 44% de la renta media del hogar a nivel nacional, mientras que en Madrid y Barcelona esa proporción se eleva al 57% y 68%, respectivamente. En municipios turísticos y en localidades con alta presencia internacional, la tasa supera el 80%. No obstante, el incremento de precios no solo afecta a la vivienda nueva. La escasez de oferta, el crecimiento poblacional y la demanda insatisfecha han impulsado también el mercado de segunda mano, donde el aumento en 2025 fue del 11,9%. Este escenario agranda la brecha entre el coste de acceso a la vivienda y el salario medio, según destaca Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
La obra nueva alcanza precios similares a los de 2007
Analizando la evolución histórica, Tinsa señala que el valor de la vivienda nueva está un 17% superior a los picos de la burbuja inmobiliaria de los años 2000, aunque al descontar la inflación aún se mantiene un 18% por debajo de esos niveles. Sin embargo, localidades como Santa Cruz de Tenerife, Alcobendas, Alicante y Las Palmas de Gran Canaria ya superan esos registros en términos reales respecto a la primera década del siglo.
El análisis concluye que el patrón actual del mercado residencial favorece la producción de viviendas destinadas a rentas altas y turismo, lo que dificulta aún más el acceso para los hogares medianos en los principales polos laborales y zonas urbanas. “El creciente aumento de la demanda ha topado con un déficit continuo de oferta, que ha derivado en una concentración de compraventas en el mercado de segunda mano, mientras que la construcción de obra nueva se mantiene limitada pese a la demanda existente”, explica Cristina Arias.
La población crece más rápidamente que el parque de viviendas
La limitada producción de obra nueva responde, según el estudio de Tinsa, a causas estructurales como la escasez de suelo urbanizable, las demoras administrativas para la concesión de licencias, la falta de mano de obra cualificada y el aumento de los costes de construcción. Durante 2025, los costes laborales experimentaron un incremento que contribuyó a incrementar aún más el coste de las promociones de vivienda. Aunque la construcción de nuevas viviendas aumentó un 8,8%, este crecimiento es insuficiente para cubrir el déficit acumulado y satisfacer la demanda real.
El presidente de la Asociación Española de Tasadores Inmobiliarios, Francisco Riaza, explica las razones que motivaron la huelga de los trabajadores y solicita subidas salariales para el sector.
Del informe se desprende que, en los últimos años, la creación de hogares ha superado notablemente la producción de viviendas, originando la concentración de la demanda en el mercado de segunda mano y agravando el desequilibrio entre oferta y necesidad residencial. La presencia de compradores extranjeros sigue siendo relevante: según Tinsa, los residentes extranjeros representaron el 10% de todas las transacciones y el 6% de las operaciones de vivienda nueva. Las provincias de Málaga, Guipúzcoa, Navarra, Álava, Sevilla, Valladolid y Cádiz se encuentran entre las que presentan un mayor porcentaje de ventas de obra nueva respecto al total.