El mercado se reajusta hacia la residencia principal, aunque las elevadas rentas, con un rendimiento promedio del 7%, mantienen un cierto interés inversor
El interés por la vivienda como activo para maximizar su rentabilidad ha disminuido. En lo que va de año, las compras de inmuebles con finalidad inversora suponen el 33,7% del total, cerca de la mitad del 56,2% registrado durante el año anterior. Este descenso representa “un cambio significativo en la composición de la demanda”, señala la VII edición del Barómetro de Hipotecas elaborado por la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin).
Los autores destacan que el “exceso de protagonismo de la inversión en la compra de vivienda hipotecada, observado el año pasado, se ha reduciendo notablemente en 2026”. Mientras la adquisición con fines especulativos se reduce, aumenta la orientada a la vivienda habitual.
De acuerdo con los datos del observatorio, la proporción de compra destinada a la vivienda habitual ha pasado del 14,4% en 2025 al 20,8% este año. A su vez, las operaciones para cambiar la vivienda habitual han aumentado considerablemente desde un 10,3% en 2025 hasta un 27,5% en 2026.
Suma reivindica su papel en el Gobierno, aunque precisa aprobar el decreto de los alquileres en el Congreso.
El efecto de este cambio es “un mercado más balanceado que el de hace un año: si en 2025 la inversión representaba más de la mitad de las compras, este año la distribución es más equilibrada”, afirman fuentes de Asufin.
Los expertos atribuyen la caída en la compra de vivienda con propósito inversor al “temor de los inversores a que el rendimiento ofrecido por el mercado residencial disminuya”. Señalan que el miedo a un menor beneficio en la reventa o el arrendamiento está desplazando capitales hacia otras opciones, lo que enfría las compras con intención especulativa.
Rentabilidad en aumento
Por ahora, el rendimiento obtenido al poner una vivienda en alquiler continúa creciendo. En febrero, la rentabilidad media en España fue del 7,12%, lo que implica un incremento superior a un punto frente al mismo mes de 2025, cuando fue del 5,99%, y un ligero aumento de tres centésimas respecto a enero de 2026, cuando alcanzó el 7,09%, según destacan especialistas de pisos.com.
Considerando que el precio medio para adquirir una vivienda tipo de 90 metros cuadrados en España fue de 219.150 euros, alrededor de 2.435 euros por metro cuadrado, y que el alquiler mensual promedio se situó en 1.300 euros, el propietario obtuvo un total de 15.606 euros brutos anuales, lo que resulta en una rentabilidad bruta del 7,12% por el inmueble.
Alquileres más elevados como consecuencia de la oferta limitada
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, atribuye este aumento en los rendimientos a la subida en los precios del alquiler: “El incremento en el costo del alquiler responde tanto al alza en el precio de la vivienda como a la reducción de la oferta, dificultando el acceso a una vivienda”.
Se reconoce que la disponibilidad de pisos disminuye porque “muchos propietarios evitan alquilar debido a la inseguridad jurídica y a las normativas variables. Esta situación provoca una alta competencia entre inquilinos, lo que impulsa aún más los precios”.
Por su parte, María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, señala que aunque la rentabilidad de la vivienda pasó del 6,8% en 2020 al 5,9% en 2025, continúa siendo “atractiva”, pese a que “el margen se haya reducido debido al fuerte aumento en el precio de compra en los últimos años”.
Resalta que al menor rendimiento se suma un marco regulatorio de alquiler “cada vez más restrictivo, que genera incertidumbre y desalienta la inversión destinada a arrendamiento”. Explica que “cuando la rentabilidad baja y el riesgo regulatorio crece, una parte del inversor se retira”. Lo cual “puede perjudicar la oferta de alquiler, ya que si menos particulares compran para alquilar, el parque disponible seguirá siendo limitado”, advierte la experta.
En este contexto, los alquileres continúan su ascenso sin freno. Datos de Idealista muestran que en febrero las rentas aumentaron un 7,8% respecto al mismo mes en 2025, situando el precio por metro cuadrado en 15 euros. Este valor representa un incremento del 3,3% en los últimos tres meses y un alza del 0,6% sobre enero.
Las capitales con mayor rentabilidad
El lugar donde se invierte es determinante para lograr retornos atractivos. Por capitales, la rentabilidad en febrero osciló entre el 8,15% registrado en Tarragona y el 3,84% de Donostia-San Sebastián. Además de Tarragona, otras ciudades con rendimientos superiores a la media nacional fueron: Sevilla (8,08%), Jaén (7,39%), Huesca (7,30%), Ávila (7,13%), Castellón de la Plana (7,12%) y Murcia (7,01%).
Entre las ciudades con menor rentabilidad se encuentran San Sebastián (3,84%), Palma (4,42%) y Girona (4,49%). Respecto a las grandes urbes, quienes invirtieron en Madrid obtuvieron un retorno del 5,56%, y en Barcelona, del 6,99%.
“El mercado del alquiler presenta diferencias claras entre ciudades, con zonas más rentables y otras donde la vivienda es cada vez más inaccesible. La escasez de pisos disponibles y la inseguridad regulatoria crean incertidumbre tanto para arrendadores como para arrendatarios”, comenta Font.