Los profesionales autónomos han experimentado una reducción en sus ingresos desde la crisis del sector inmobiliario, mientras que los encargos por parte de bancos y particulares aumentan
Desde el 15 de diciembre, los tasadores hipotecarios mantienen una huelga para exigir mejoras laborales. En un escenario donde los bancos registran año tras año récords en sus beneficios, Francisco Riaza, presidente de la Asociación Española de Tasadores Inmobiliarios, expone las condiciones del sector, con autónomos que perciben salarios inferiores al mínimo legal, cargas laborales crecientes y competencia desleal entre sociedades de tasación.
-Pregunta: ¿Cómo describiría usted la labor del tasador hipotecario?
-Respuesta: La función más visible consiste en determinar el valor de un inmueble, aunque su trabajo abarca mucho más. El tasador debe verificar diversas condiciones y certificar su cumplimiento. Una de ellas es el valor, pero también la situación legal, asegurarse de que la propiedad adquirida corresponda con el título de propiedad. Además, se analiza la situación urbanística, por ejemplo en urbanizaciones ilegales, aspectos constructivos, si la propiedad está en buen estado, temas relacionados con alquileres, ocupación y el valor máximo legal autorizado, entre otros muchos aspectos que requieren certificación del tasador.
-P: Más allá de estas verificaciones, ¿cómo es el proceso completo desde que se ordena el informe hasta su entrega?
-R: El proceso, ya sea solicitado por el cliente o el banco, se realiza mediante una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, actualmente hay 30 en activo. Los tasadores deben ser profesionales titulados, ya sea arquitectos, arquitectos técnicos o ingenieros agrónomos en el caso de valoración de fincas rústicas o industriales. Se realiza un encargo, se contacta con el cliente, se solicitan documentos y se agenda la visita a la propiedad.
Durante la visita, el tasador elabora un croquis para luego hacer un plano en el despacho, verifica las calidades y características del inmueble, inspecciona el barrio, que generalmente conoce por ser áreas habituales de trabajo. Posteriormente, con esta información, regresa al estudio para realizar las comprobaciones urbanísticas, constructivas, entre otras. Verifica las superficies y revisa si existen discrepancias entre los datos del registro, catastro y la realidad física. Finalmente, elabora un informe que se envía tanto a la sociedad de tasación como al cliente, sea particular o banco.
Las hipotecas sobre vivienda marcan récord en 15 años para un mes de julio.
-P: Uno de los principales retos para el ciudadano es el coste de la vivienda. ¿De qué modo afecta el ascenso de precios en el trabajo del tasador?
-R: La labor del tasador sigue siendo la misma. Nuestra función es actuar como reflejo fiel de la realidad del mercado, lo cual plasmamos en el informe. En ocasiones se afirma que los precios aumentaron por la intervención de los tasadores, pero esto está alejado de la realidad. El tasador hace justo lo contrario: recoge los datos del mercado y los aplica al inmueble que debe valorar.
-P: ¿Qué criterios se utilizan para valorar dos viviendas con características similares y establecer un valor igual?
-R: El criterio principal es la localización, ya que influye directamente en el valor del suelo y una mejor ubicación genera un valor superior. También se considera el segmento al que se destina la vivienda, por ejemplo, apartamentos o pisos de lujo de 300 metros cuadrados, que no se valoran de igual manera. Además, factores como la orientación, estado de conservación, reformas recientes y su calidad también afectan al valor, diferenciando una propiedad de otra que requiera intervención.
-P: ¿Los tasadores trabajan mayoritariamente como autónomos o están vinculados a alguna sociedad?
-R: Las sociedades de tasación cuentan principalmente con colaboradores autónomos para realizar las tasaciones; este es un esquema tradicional. Se estima que los tasadores constituyen el 80% de la plantilla operativa y todos ellos son autónomos. El restante 20% corresponde al personal administrativo de estas sociedades.
-P: ¿Al ser autónomos, existe competencia entre ellos?
-R: No, ya que las propias sociedades asignan los trabajos y los tasadores normalmente aceptan estas tareas. Sin embargo, si alguien desea mayor cantidad de encargos puede solicitarlos, y si quiere menos, también puede reducirlos. No obstante, el mercado no es fluido constantemente; en ciertas ocasiones puede faltar trabajo y en otras sobrar. Esta flexibilidad en la práctica está condenando a los tasadores a condiciones precarias, dado que la remuneración no se ajusta a lo que correspondería a un trabajador autónomo, ubicándose por debajo del salario mínimo.
-P: Por lo tanto, el motivo principal de la huelga es la remuneración. ¿Cuándo comenzó esta problemática y cómo se llegó aquí?
-R: El mercado de tasaciones funcionó adecuadamente hasta la crisis de 2008. Desde los años 80 hasta 2008-2010 no hubo conflictos. A partir de la crisis, las empresas optaron por reducir el horario de los tasadores como primera medida. Otro factor fue la entrada de fondos de inversión de capital riesgo en las empresas de tasación, lo que llevó a una reducción continuada de los honorarios. Desde 2008, el IPC ha aumentado alrededor del 40%, mientras que en términos nominales nuestros ingresos han disminuido en un 30%. No solo no se ajustaron a la inflación, sino que bajaron nominalmente. Además, se incrementaron los requisitos de trabajo, pues cada entidad financiera añade demandas específicas, aparte de la normativa vigente.
-P: ¿Qué factores influyen en la disminución de salarios?
-R: Las entidades financieras presionan cada vez más a las sociedades de tasación. Actualmente, las compras y tasaciones que antes realizaban los departamentos de riesgo de los bancos las gestionan los departamentos de compras, incentivados para conseguir el mejor precio y condiciones. Esto provoca una presión continua. A su vez, las sociedades compiten de manera desleal bajando tarifas, lo que finalmente afecta de manera negativa al tasador autónomo, el último eslabón de la cadena.
-P: ¿Cuál es la demanda principal de los tasadores autónomos?
-R: Reclaman un acuerdo de no agresión entre los agentes involucrados, ya que el tasador es el más perjudicado. Solicitan un acuerdo marco, similar a un convenio colectivo, que regule su situación como colaboradores autónomos, otorgándoles una mínima protección en derechos laborales y sociales.
-P: En las primeras semanas del año se mencionó que la huelga podría perjudicar a quienes están a la espera de firmar una hipoteca.
-R: En ese momento sí podía impactar, ya que las vías alternativas eran realizar una tasación particular acudiendo a la sociedad de tasación o a través del banco, y ambos canales estaban paralizados. Sin embargo, ocurrió en una época con menor volumen de operaciones, al final y principio de año, por lo que el impacto para los usuarios fue limitado y se logró superar. Actualmente, la huelga se centra exclusivamente en las tasaciones de cartera, encargadas directamente por el banco a la sociedad de tasación.
-P: ¿Qué cambios deberían implementar las sociedades y entidades financieras para mejorar las condiciones de los tasadores?
-R: Aunque son autónomos, los tasadores son profesionales que no cuentan con empleados y solo venden su tiempo. Por tanto, la única alternativa consiste en determinar un coste justo para el tasador. Sería beneficioso establecer un precio mínimo de referencia.
-P: ¿No temen que un límite mínimo pueda generar una reducción en la demanda de trabajo por parte de las entidades?
-R: Mientras existan operaciones hipotecarias en el mercado, por ley debe realizarse una tasación. El origen y la fuente del encargo no constituyen un problema. Se escucha frecuentemente que Banco Santander y Banco de Bilbao han alcanzado sus mejores resultados históricos. A todos les va bien, excepto al tasador.
-P: Mirando al futuro, ¿se vislumbra una fecha para la finalización de la huelga?
-R: Ante incumplimientos mercantiles, que existen, se interpondrán las denuncias correspondientes. Si persisten problemas de calidad, se reclamarán al Banco de España. Ante evidencias claras de irregularidades laborales, se acudirá a Inspección de Trabajo. Lo ideal sería alcanzar acuerdos, ya que beneficia a todas las partes. Las sociedades de tasación también sufren las imposiciones de las entidades financieras. Lograr consensos sería lo más conveniente.