El gobierno requiere una mayoría parlamentaria para implementar la reforma, orientada a “restaurar la confianza en el mercado”
El gobierno de Portugal impulsa una reforma en el mercado del alquiler que reduce de tres a dos meses de impago necesarios para iniciar un desahucio, supprime el control de precios en los contratos nuevos y amplía los derechos de los propietarios, en un país donde aproximadamente 250.000 viviendas permanecen vacías y fuera del mercado. Esta medida, aprobada el 9 de julio en Consejo de Ministros, debe pasar aún por el Parlamento para su ratificación definitiva.
Portugal enfrenta una de las crisis más severas de acceso a la vivienda en Europa. Los alquileres de nuevos contratos se han casi duplicado desde 2017, registrando incrementos del 9% solo en el primer trimestre de 2026. El Ejecutivo atribuye la escasez de oferta en buena medida a la desconfianza de los propietarios hacia un marco legal que consideran excesivamente favorable a los inquilinos. Además, el mercado de alquiler portugués es muy antiguo: más del 23% de los contratos activos superan los 20 años y el 13% tiene más de 40 años.
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El gobierno está liderado por el primer ministro Luís Montenegro, cabeza del Partido Social Demócrata (PSD). A pesar de su nombre, el PSD portugués es una formación de centro-derecha, sin relación con la tradición socialdemócrata de izquierda representada en Portugal por el Partido Socialista (PS). Montenegro accedió al cargo tras la victoria de la coalición Aliança Democrática (AD), que aglutina al PSD y al CDS-PP, en las elecciones legislativas del 18 de mayo de 2025. La AD logró 91 escaños de 230, lo que obliga al Ejecutivo a pactar con la oposición para promover sus reformas.
El economista Santiago Carbó examina la coyuntura actual del mercado inmobiliario. Advierte sobre “aumentos relevantes” en los precios de compra y detalla cómo la escasez y los elevados costos del alquiler y las hipotecas erosionan los incrementos salariales de las familias.
El inquilino, principal afectado
Las medidas son presentadas por el ministro de Infraestructuras y Vivienda, Miguel Pinto Luz, quien las enmarca en el programa gubernamental Construir Portugal. “El objetivo esencial de esta reforma es restaurar la confianza en el mercado para ampliar la oferta habitacional. Lo hacemos impulsando una mayor libertad contractual y un estricto cumplimiento de derechos y obligaciones, sin descuidar la protección de los más vulnerables”, explica Pinto Luz.
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La modificación más inmediata se refiere a los desahucios por impago. Según la ley actual, un propietario debe esperar tres meses sin recibir el alquiler para iniciar el desalojo. La reforma reduce este plazo a dos meses y añade nuevos motivos para rescindir el contrato: el desahucio podrá ejecutarse también cuando el inquilino acumule más de ocho días de retraso en el pago en tres ocasiones durante 12 meses, o en cuatro ocasiones en 18 meses, frente a las cuatro veces en 12 meses que establece la normativa vigente. Además, se amplía el plazo para que el propietario pueda ejercer este derecho de rescisión, pasando de tres a seis meses. La reforma agiliza los procesos judiciales permitiendo tramitar simultáneamente los procedimientos de desalojo y recuperación de rentas impagadas.
En cuanto a los contratos nuevos, la reforma anticipa tres años la eliminación del límite del 2% para incrementos en el alquiler al cambiar de inquilino, un tope que el gobierno socialista anterior, de António Costa, fijó hasta el 31 de diciembre de 2029. Ahora, propietario e inquilino podrán negociar libremente el precio. También desaparece el techo de la fianza: mientras que hasta este momento el casero podía exigir un máximo de dos meses como garantía, la nueva legislación no establece límite alguno. El número de meses adelantados que el arrendador puede pedir aumenta de dos a tres. Además, el propietario podrá oponerse a la primera renovación automática del contrato con un simple aviso, sin tener que esperar los tres años que exige la ley actual.
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“La vivienda como mercancía”
Uno de los temas más complejos es el de los contratos anteriores a 1990, cuyos alquileres se han mantenido congelados durante décadas. La reforma plantea una transición paulatina al Nuevo Régimen del Arrendamiento Urbano (NRAU) según la edad e ingresos del inquilino. Quienes tengan menos de 65 años e ingresos anuales inferiores a 64.400 euros por hogar conservarán su renta durante cinco años antes de incorporarse al nuevo régimen. Los que superen ese nivel de ingresos verán su alquiler actualizado de inmediato, a razón de un quinceavo del valor patrimonial tributario del inmueble. Los mayores de 65 años —o con discapacidad igual o superior al 60%— quedan exentos de la transición obligatoria al NRAU; únicamente si sus ingresos superan 64.400 euros anuales podrá el propietario actualizar la renta con la misma fórmula.
Como contrapeso social, el gobierno aprueba simultáneamente la creación del Fondo de Emergencia para la Vivienda (FEH), un mecanismo de ayuda directa y no reembolsable para familias que pierdan su hogar por desahucios motivados por dificultades económicas o violencia doméstica. Este fondo, administrado por el Instituto de la Vivienda y la Rehabilitación Urbana (IHRU) en coordinación con la Seguridad Social, cubre gastos de alojamiento o realojamiento para rentas hasta 2.300 euros mensuales por un periodo de seis meses. La ayuda está destinada a hogares con ingresos inferiores a tres veces el salario mínimo nacional y se concede automáticamente en un plazo máximo de diez días tras la solicitud.
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La reforma generó una reacción inmediata en los partidos de izquierda. Paula Santos, líder parlamentaria del Partido Comunista Portugués (PCP), acusa al gobierno de “empujar a los inquilinos a la calle” y de convertir la vivienda en “un negocio, una mercancía”. El partido Livre califica las medidas de “retroceso en los derechos de los inquilinos” y advierte que exigir fianzas más altas y un mayor adelanto de renta será insostenible para muchas familias. El PS critica al gobierno por transformar el acceso al alquiler “en una subasta” al eliminar “el único mecanismo que limitaba el aumento de precios en nuevos contratos”, aunque su líder, André Moz Caldas, reconoce como positiva la simplificación del proceso de desahucio en casos de impago probado. Además, el PS señala que, debido al calendario parlamentario, la reforma “en el mejor de los casos solo será debatida en septiembre”.
El PSD responde con un llamado al diálogo. Su portavoz, Sebastião Bugalho, descarta que existan “puertas cerradas” en la oposición y subraya la “disposición para hablar con todos”. Para que la reforma sea aprobada en el Parlamento, el gobierno necesita el respaldo del PS o del partido de ultraderecha Chega, ninguno de los cuales ha definido aún su postura final.
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