La inseguridad jurídica y los prolongados procesos de desahucio dificultan el acceso al alquiler y motivan a numerosos propietarios a retirar sus pisos del mercado
El miedo a enfrentar impagos por parte de los inquilinos se ha convertido en una preocupación central para los propietarios. Esta inseguridad lleva a que muchos mantengan sus viviendas desocupadas antes que asumir el riesgo de una morosidad prolongada, situación que reduce la oferta disponible y presiona aún más los precios del alquiler. Cabe destacar que el plazo medio para recuperar una vivienda tras un impago alcanza ya los 11 meses en España, conforme a los datos de la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (Seag).
Este escenario puede empeorar en casos de procesos complejos, donde el tiempo desde el primer incumplimiento hasta la recuperación efectiva del inmueble supera los dos años.
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Esta realidad provoca modificaciones en el comportamiento de los arrendadores, incluyendo la mencionada retirada de inmuebles del mercado ante el temor a procesos judiciales prolongados, junto con un endurecimiento de los requisitos para acceder al alquiler.
Inseguridad jurídica
En este contexto, la inseguridad jurídica se constituye como una de las inquietudes predominantes en el sector del alquiler. Más del 70% de los propietarios considera que la morosidad y la dificultad para recuperar la vivienda representan el principal riesgo relacionado con el arrendamiento. La incertidumbre respecto a los tiempos judiciales ha adquirido una importancia similar a la del rendimiento económico obtenido por el alquiler, especialmente entre pequeños arrendadores, según señalan desde Seag.
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Además, se añade el impacto económico que implica un proceso por impago. Cuando el inquilino deja de abonar completamente la renta, las pérdidas pueden crecer considerablemente. Las rentas impagadas constituyen entre el 70% y el 80% del coste total que asume el propietario. Tomando como ejemplo una renta mensual de 700 euros y la duración promedio de los procedimientos, las pérdidas estimadas oscilan entre 8.000 y 13.000 euros, según cálculos de Seag.
A estos montos se suman los gastos legales originados por el proceso de desahucio, que suelen estar entre 800 y 1.500 euros, además de posibles daños en la vivienda, cuyo coste de reparación puede alcanzar los 3.000 euros.
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El economista Santiago Carbó examina la situación vigente del mercado inmobiliario. Advierte sobre «incrementos significativos» en los precios de compra y explica cómo la escasez y los elevados costes del alquiler y las hipotecas absorben los aumentos salariales de las familias.
Desahucios
Datos del Consejo General del Poder Judicial revelan que en 2025 se realizaron 25.540 lanzamientos en España, de los cuales 18.317 correspondieron a procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), representando más del 71% del total. Cataluña encabezó el número de desahucios, con 6.814 lanzamientos, seguida de Andalucía con 3.782; la Comunidad Valenciana con 2.992; y Madrid con 2.267.
Frente a estos datos, Daniela Salinas, directora del Departamento Jurídico de Seag, señala que “la suspensión de lanzamientos mientras se busca una solución habitacional puede extender la recuperación de una vivienda durante meses, generando una inseguridad jurídica que finalmente reduce la oferta de alquiler”.
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Destaca que desde una perspectiva jurídica, la suspensión de lanzamiento funciona como una medida cautelar excepcional, sujeta a la acreditación de vulnerabilidad en sede judicial. En su opinión, “la ausencia de plazos uniformes y de recursos efectivos para el realojo introduce demoras que desvirtúan el carácter temporal de esta medida y trasladan la carga al arrendador”.
España requerirá 1,2 millones de viviendas en renta asequible hasta 2030
La consecuencia directa consiste en una disminución de la oferta en un contexto donde es indispensable incorporar nuevas viviendas al mercado para absorber la demanda, mientras muchos propietarios mantienen inmuebles desocupados o buscan alternativas al alquiler residencial tradicional.
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Concretamente, España necesita impulsar la construcción de 1,2 millones de viviendas en alquiler asequible para 2030, pero la imposibilidad de acelerar el ritmo de edificación y la renuncia paulatina de inmuebles en renta ocasionada por los cambios legales y la “falta de seguridad jurídica” convierten este objetivo en una tarea sumamente difícil, según muestra el informe Mercado inmobiliario en España, elaborado por OBS Business School.
El estudio indica que en un horizonte de 10 años, Cataluña demanda la construcción de 225.000 viviendas destinadas al alquiler asequible, con un coste de 1.010 millones de euros. La Comunidad de Madrid ocupa el segundo lugar con 174.000 pisos nuevos, para los cuales se requiere una inversión pública de 5.418 millones de euros.
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Por su parte, Andalucía necesita 85.000 nuevas viviendas, con una inversión estimada en 4.529 millones; la Comunidad Valenciana, 85.000 inmuebles con una inversión de 3.245 millones, y Canarias, 46.000 viviendas y un presupuesto de 2.486 millones.