El litigio se extendió por seis años. La perjudicada intentaba adquirir un apartamento valorado en cerca de 1,5 millones en París
La Corte de Casación de Francia ha impuesto a una compradora el pago de cerca de 200.000 euros a los vendedores de un apartamento en París, al concluir que las solicitudes hipotecarias presentadas no cumplían con las condiciones acordadas en el contrato preliminar de compraventa, según reporta Le Figaro. Esta decisión pone fin a un litigio de seis años y establece un precedente respecto al cumplimiento de las cláusulas financieras en contratos de compraventa inmobiliaria.
El conflicto se inició en julio de 2019, cuando la mujer, mayor de 60 años, firmó un precontrato para adquirir un piso en París por 1.475.000 euros. La cláusula financiera contenida establecía un préstamo máximo de igual importe, a 25 años y con un interés máximo del 1,75% anual, sin incluir seguro. Como garantía, la compradora entregó en depósito notarial 73.750 euros, equivalentes al 50% del 10% del precio total. Esta suma correspondía a la compensación que los vendedores recibirían si la operación no se concretaba por causas atribuidas a la compradora.
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No notificó a los vendedores
Los vendedores, quienes ya habían comprometido esos fondos para financiar otra adquisición, confiaban en que la operación se cerraría sin inconvenientes. Sin embargo, sus expectativas fueron frustradas rápidamente. La compradora contactó con varias entidades bancarias, incluyendo Banque Populaire Rives de Paris, BNP Paribas y Banque Palatine, sin lograr obtener la financiación requerida. Solicitó dos prórrogas para el plazo de aprobación del préstamo, extendiéndose hasta el 8 de diciembre de 2019, sin informar a los vendedores sobre los múltiples rechazos acumulados.
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Un día antes del vencimiento final, la compradora informó a los vendedores que ninguna entidad le había aprobado el préstamo y solicitó la devolución de los 73.750 euros depositados. Los vendedores rechazaron la solicitud tras revisar las cartas de rechazo bancarias presentadas. Dos de ellas carecían completamente de detalles sobre las solicitudes. Otras mencionaban peticiones para un interés del 1,30%, inferior al 1,75% máximo fijado en el contrato. Los vendedores exigieron el pago completo del depósito: los 73.750 euros en custodia más otros 73.750 euros pendientes.
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Tres dictámenes judiciales
La compradora llevó el caso a los tribunales. En mayo de 2022, el Tribunal Judicial de París falló en su contra y le ordenó abonar la totalidad del depósito junto con los intereses desde diciembre de 2019. “Este fallo fue justo ya que mis clientes sufrieron una pérdida real. Tuvieron que solicitar un préstamo puente para financiar la otra propiedad que planeaban adquirir con los fondos de esta venta”, afirmó el abogado de los vendedores.
La compradora apeló y logró un fallo favorable en segunda instancia. La Corte de Apelación de París anuló la condena en febrero de 2024, considerando que el interés del 1,30% no era irregular, dado que el contrato establecía un máximo del 1,75% pero no indicaba un mínimo. Para los vendedores, quienes ya habían tenido que recurrir a financiación externa para completar su otra compra, esta resolución fue un revés imprevisto. González de Gaspard les recomendó llevar el caso a la Corte de Casación.
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El tribunal supremo les ha dado la razón. En su fallo, la Corte de Casación anuló la resolución de apelación al declarar que la compradora estaba obligada a presentar solicitudes de préstamo hasta el tipo máximo pactado del 1,75%, y las presentadas no cumplían con este requisito. Con esta decisión, se restaura la condena inicial: aproximadamente 200.000 euros totales, incluidos los intereses.