El porcentaje de habitantes en zonas con accesibilidad restringida ha aumentado del 9% al 30% desde 2021, según un informe de Tecnocasa y la UPF
Los ingresos promedio de los hogares no alcanzan para cubrir el coste de la vivienda en una proporción creciente del territorio nacional. Actualmente, tres de cada diez personas en España residen en municipios o códigos postales donde la renta media es insuficiente para adquirir una vivienda sin superar el nivel de deuda considerado razonable para aprobar una hipoteca. Así lo señala la II edición del informe Accesibilidad a la compra de vivienda con hipoteca, elaborado por la Cátedra Grupo Tecnocasa-UPF.
El análisis combina tres factores esenciales para determinar si una familia puede comprar: el coste de la vivienda, la renta media del hogar y las condiciones financieras disponibles. Para el cálculo, se establece una hipoteca estándar: el 80% del precio de la vivienda, a 25 años, y con una cuota que no debe rebasar el 30% de los ingresos. Cuando la renta media resulta insuficiente para cubrir esta operación, el área se clasifica como de accesibilidad limitada.
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En 2021, únicamente el 9% de la población residía en zonas de este tipo. Para 2026, esta cifra ha escalado hasta el 30%. Paralelamente, la población que habita en áreas “muy accesibles” ha disminuido del 53% al 22%. En apenas cinco años, el acceso a la compra de vivienda se ha reducido significativamente para millones de hogares.
La compra de vivienda se distancia de los hogares con renta media
La conclusión del análisis es contundente: la propiedad inmobiliaria se torna inaccesible para una amplia parte de los hogares con ingresos medios. Ya no se limita a quienes perciben bajos ingresos o buscan vivienda en zonas exclusivas. La problemática se extiende al conjunto de numerosas ciudades y supera las áreas de precios más elevados.
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En 2026, el 22% de la población vive en zonas muy accesibles, el 29% en áreas accesibles, el 19% en territorios con accesibilidad complicada y el 30% en zonas con acceso limitado. En 2021, la situación era prácticamente opuesta: más de la mitad de los habitantes residían en zonas muy accesibles y menos de un diez por ciento habitaba en áreas donde la renta media no permitía la compra con hipoteca.
La presión se concentra sobre todo en las grandes urbes, las áreas metropolitanas y las regiones turísticas. Son territorios en los que convergen múltiples factores: precios elevados, oferta escasa, demanda constante y una población que requiere residir cerca de su empleo, servicios o redes familiares.
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Como resultado, emerge una contradicción más visible: las ciudades concentran oportunidades pero excluyen del mercado inmobiliario a muchos de sus residentes y trabajadores.
Los elevados precios del alquiler incitan a la compra apresurada de vivienda (para quien puede): “No hay alternativa porque no existe oferta”
Palma, Madrid y San Sebastián, las ciudades con mayor presión inmobiliaria
Entre las 40 localidades más grandes examinadas detalladamente por código postal en el informe, Palma destaca como la ciudad con peor accesibilidad hipotecaria. Su ratio promedio alcanza el 151,7%, con un precio medio de vivienda de 495.116 euros y unos ingresos netos medios por hogar de 48.390 euros.
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Le siguen Madrid, con una ratio del 139,9%, un precio promedio de 498.067 euros y una renta neta media de 52.802 euros, y San Sebastián, con una ratio del 139,8%, un valor medio de vivienda de 519.153 euros y unos ingresos medios por hogar de 55.077 euros.
Que la ratio supere el 100% indica que la renta media de un hogar no es suficiente para adquirir una vivienda estándar con una hipoteca típica. Es decir, incluso sin considerar gastos de entrada, impuestos o ahorros previos, el pago mensual supera lo que una entidad financiera suele considerar viable.
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En estas ciudades, al igual que en Málaga, con una ratio del 117,7%, o Barcelona, con 115,8%, comprar una vivienda solo será viable con ingresos muy superiores a la media, algún ahorro previo o apoyo familiar. Así, la vivienda deja de vincularse al salario y depende cada vez más de la posicion económica inicial.
Madrid y Barcelona: apenas el 5% reside en zonas accesibles
El informe permite visualizar la problemática dentro de las grandes ciudades. En Madrid, el 62% de la población reside en zonas con accesibilidad limitada. En Barcelona, la cifra alcanza el 65%. Además, en ambas ciudades solo el 5% de los habitantes vive en áreas accesibles o muy accesibles para comprar una vivienda estándar con hipoteca.
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El estudio cuantifica esa diferencia en términos económicos. Un hogar promedio en Madrid necesitaría 21.058 euros netos adicionales anuales para poder acceder a una vivienda media. En Barcelona, serían necesarios 7.405 euros netos anuales más.
El código postal también determina quién puede adquirir vivienda
Uno de los principales aportes del informe es el análisis detallado por código postal en las mayores ciudades del país. Esto evidencia que, dentro de una misma urbe, existen áreas donde la compra sigue siendo posible para un ingreso medio y otras donde queda fuera de alcance.
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El caso más extremo es Son Rapinya, en Palma, con una ratio de accesibilidad hipotecaria del 478,9%. Le siguen localidades de Madrid como Castellana, con 304,5%; Salamanca-Goya, con 272,2%; Retiro, con 255%; e Ibiza-Niño Jesús, con 235,5%.
También figuran en la lista de códigos postales más tensionados Vallvidrera-Tibidabo i Les Planes, en Barcelona, con 230,7%; Chamartín, en Madrid, con 229,4%; Passeig de Gràcia-Rambla de Catalunya, en Barcelona, con 226,6%; Aravaca, en Madrid, con 223%; y Erdialdea-Parte Zaharra, en San Sebastián, con 220,4%.
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Las zonas con mayores precios suelen ubicarse en barrios céntricos, bien conectados, próximos a oficinas, comercios y servicios, o en áreas residenciales con precios muy superiores a la media. Sin embargo, el informe señala que la problemática ya no solo afecta a estos sectores. En Madrid y Barcelona, la accesibilidad limitada afecta a la mayoría de la población.
Finalmente, el estudio relaciona esta reducción del acceso con el aumento constante en el precio de la vivienda, la escasez de oferta, la concentración de la demanda en grandes áreas urbanas y turísticas, y unas condiciones financieras que vuelven a presionar a los hogares tras el repunte del euríbor.