El aumento de la regulación y la caída en la rentabilidad reducen a un 2,8% el porcentaje de compradores que adquieren viviendas para alquiler turístico
El sector del alquiler turístico comienza a mostrar signos de desaceleración tras un periodo prolongado de crecimiento. El incremento en las restricciones regulatorias, la disminución en la rentabilidad y el cambio en la estrategia de numerosos inversores están originando un cambio en un segmento que fue uno de los más activos en el mercado inmobiliario español durante la última década. Los datos del primer semestre indican una reducción de compradores que adquieren viviendas con fines de alquiler vacacional, mientras sube el número de propietarios que optan por comercializar estos inmuebles.
Este giro no supone un colapso del mercado, aunque sí representa una pérdida de fortaleza en el sector, reflejada en los números. Entre enero y junio de este año, únicamente un 2,8% de los compradores de vivienda las destinó al alquiler vacacional, conforme a los datos de Fotocasa Research. Se trata del nivel más bajo registrado en los últimos tres años.
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Paralelamente, la proporción de propietarios que prefirió salir del negocio y vender pisos que hasta ese momento ofrecían en alquiler vacacional alcanzó el 3,1%, prácticamente el doble respecto a dos años atrás. Este comportamiento sugiere una reorientación de las inversiones hacia opciones consideradas más estables.
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La rentabilidad pierde fuerza
María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, opina que el mercado está ingresando en una nueva etapa. “El alquiler vacacional está perdiendo parte del atractivo que mostró en años previos. Observamos un doble fenómeno destacado: cada vez hay menos compradores interesados en adquirir viviendas para este fin, mientras que simultáneamente crece el número de propietarios que deciden vender este tipo de inmuebles”. La experta atribuye este cambio a un escenario con “mayor incertidumbre regulatoria”, dado que las normativas han sido modificadas en el transcurso del año, a una rentabilidad menor en comparación con períodos anteriores y a una evolución del mercado hacia estrategias de inversión más conservadoras.
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De hecho, la incertidumbre normativa se ha convertido en uno de los motivos fundamentales tras este ajuste. En los últimos meses, diversos entes reguladores han endurecido los requisitos y condiciones para operar viviendas turísticas, imponiendo nuevas limitaciones, exigencias administrativas y fortaleciendo los controles sobre la actividad.
A ello se suma que la rentabilidad, aunque permanece elevada en ciertas zonas con alta demanda, ha disminuido parcialmente su atractivo, factor que antes impulsaba el crecimiento del alquiler vacacional post pandemia. La aumento de la oferta en determinados destinos junto a la regulación creciente están reduciendo las expectativas de beneficio para numerosos propietarios.
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Una caída sostenida
Los indicadores reflejan claramente la desaceleración del sector. En 2024, el 3,4% de los compradores de viviendas lo hacía con la intención de destinarlas al alquiler vacacional. Un año más tarde, este porcentaje bajó al 3% y en 2026 volvió a reducirse hasta el 2,8%.
Aunque estas transacciones todavía constituyen alrededor del 3% del total de compras dirigidas a inversión o segunda residencia, la tendencia confirma que cada vez son menos los compradores que consideran el alquiler turístico la opción más rentable para sacar provecho a una propiedad.
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Este movimiento contrasta con la relevancia que este modelo alcanzó durante años recientes, particularmente en grandes ciudades y destinos costeros, donde numerosos pequeños inversores hallaron en las estancias de corta duración una manera de lograr mayores ingresos comparados con el alquiler residencial convencional.
Aumentan las ventas
Otro indicador importante del cambio de ciclo se observa en la actitud de quienes venden. Cada vez son más los propietarios que optan por deshacerse de inmuebles que anteriormente estaban destinados al alquiler vacacional.
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Mientras que en 2024 representaban apenas el 1,8% del total de vendedores —e incluso descendieron a un 1,6% en 2025—, este año ya constituyen el 3,1%. Este aumento casi duplica el volumen registrado dos años atrás y confirma que un segmento de los inversores está decidiendo abandonar este mercado.
Este fenómeno se debe tanto a la reducción en la rentabilidad como al incremento de las exigencias regulatorias. En muchos casos, los propietarios optan por vender la propiedad, destinarla al alquiler residencial permanente o volcar sus inversiones hacia activos que brindan mayor seguridad jurídica.
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Un mercado pequeño
A pesar del intenso debate político y social en torno al alquiler turístico, su proporción dentro del conjunto del parque residencial sigue siendo muy limitada. Según el reporte de Fotocasa Research, cerca del 80% de las viviendas en España se emplean como residencia habitual.
Las segundas residencias constituyen aproximadamente el 9% del parque inmobiliario, mientras que otro 7% está alquilado como residencia permanente. Otros usos minoritarios, como segundas residencias de terceros o propiedades vacías, se sitúan muy por detrás.
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En este contexto, las viviendas destinadas al alquiler vacacional apenas representan un 1% del parque residencial español, cifra similar a la del año anterior. Esta estadística demuestra que, pese a la gran atención pública que recibe el fenómeno, su peso sigue siendo reducido dentro del mercado inmobiliario global.
El incentivo principal
Los inversores que siguen apostando por este tipo de activos continúan destacando la rentabilidad como la razón principal para mantener sus inversiones. El 47% de los propietarios considera que las viviendas turísticas proporcionan retornos superiores a otros instrumentos financieros.
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Sin embargo, esta percepción muestra una tendencia a la baja si se compara con 2024, cuando el 61% de los propietarios mencionaba los retornos como motivo principal para preferir el alquiler turístico. En 2025 ese porcentaje bajó al 54%, y este año ha descendido en otros siete puntos porcentuales.
El estudio también describe el perfil predominante de quienes continúan en este mercado: mayoritariamente hombres con una edad promedio de 49 años, pertenecientes a niveles socioeconómicos medio-altos y altos. El 43% convive con pareja e hijos y mantiene la vivienda turística como un activo de inversión dentro de su patrimonio.