La normativa vigente protege al propietario disidente en ciertos acuerdos que no son esenciales para el edificio

Una derrama aprobada en una comunidad de propietarios no siempre resulta exigible para todos los vecinos. La Ley de Propiedad Horizontal contempla una excepción para ciertas mejoras que no sean imprescindibles para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del edificio. En tales situaciones, si el coste supera una cifra determinada, el propietario que haya votado en contra puede quedar exento de realizar el pago.

El punto clave se encuentra en el artículo 17.4 de la normativa, que regula las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no obligatorias. Según este artículo, cuando la cuota por la instalación supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente no está obligado a abonarla ni se le modifica la cuota, incluso si, por la naturaleza de la actuación, no puede evitar beneficiarse de dicha mejora o ventaja.

En la práctica, el límite se determina según lo que cada vecino abona normalmente a la comunidad. Por ejemplo, si una persona paga 80 euros mensuales de cuota ordinaria, tres mensualidades equivalen a 240 euros. Si su parte por una mejora no esencial supera esa cantidad y ha votado en contra, la comunidad no puede exigirle ese pago en igualdad de condiciones que el resto de propietarios.

Cuándo un vecino puede negarse a pagar una derrama

Esta excepción no se aplica a todos los gastos comunes. Para que un propietario quede exonerado, deben cumplirse tres condiciones simultáneamente: que se trate de una mejora no necesaria o no obligatoria para mantener el edificio en condiciones adecuadas, que la cuota de instalación supere tres mensualidades ordinarias, y que el propietario haya votado en contra del acuerdo.

La ley se refiere a actuaciones que no son imprescindibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble. Esto significa que no basta con que una obra sea costosa o con que un propietario esté en desacuerdo. El aspecto central es si la actuación responde a una necesidad real del edificio o si se trata de una innovación o servicio que la comunidad decide implementar voluntariamente.

En estas circunstancias, el acuerdo requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios, que asimismo representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Si se aprueba, los propietarios que respaldaron la medida asumirán el coste.

Otra cuestión distinta es si el propietario disidente decide incorporarse posteriormente al uso o beneficio de esa mejora cuando pueda hacerse de forma individualizada. En ese caso, deberá pagar la parte proporcional que le corresponda tanto en los gastos de realización como en los de mantenimiento, actualizados conforme al interés legal.

Qué obras debe asumir la comunidad

El detalle principal radica en diferenciar entre mejoras voluntarias y obras necesarias u obligatorias. La Ley de Propiedad Horizontal establece que ciertos trabajos no requieren acuerdo previo de la junta cuando son indispensables para el mantenimiento del inmueble o para cumplir el deber de conservación.

En esta categoría se incluyen las actuaciones necesarias para garantizar la seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal o estética del edificio, así como las obras impuestas por la Administración o las reparaciones imprescindibles para conservar los servicios e instalaciones comunes. Por esta razón, un vecino no puede automáticamente invocar el límite de tres mensualidades para evitar cualquier derrama.

La accesibilidad cuenta, además, con reglas específicas. Las obras necesarias para asegurar ajustes razonables, como rampas, ascensores u otros dispositivos, pueden ser obligatorias cuando las soliciten propietarios en cuyas viviendas o locales residan, trabajen o presten servicios personas con discapacidad o mayores de 70 años, dentro de los límites económicos que establece la ley.

Quién debe pagar la derrama si se vende el piso

La norma también especifica qué sucede si una vivienda cambia de propietario mientras existe una derrama aprobada o pendiente de pago. Las derramas destinadas a mejoras realizadas o por realizar en el inmueble corresponden a quien sea propietario en el momento en que las cantidades sean exigibles.

Por ello, la fecha de exigibilidad resulta fundamental en cualquier compraventa. Una derrama puede haber sido aprobada antes de la venta, pero si alguno de los pagos vence después, le corresponderá al nuevo propietario asumirla. De igual forma, si la comunidad ya reclamó una cantidad antes de la transmisión, dicha parte será responsabilidad del propietario que existía en ese momento.

Por ello, antes de adquirir una vivienda, es aconsejable revisar el certificado de deudas con la comunidad y consultar si existen derramas aprobadas, pendientes de emisión o fraccionadas en varios pagos.