Mientras las familias aumentan al doble del ritmo del parque residencial disponible y los precios alcanzan los niveles más altos desde el ‘boom’ inmobiliario, un 29% de las viviendas permanecen desocupadas
El 28,6% del parque residencial en España (7,7 millones de viviendas) no se usa como residencia principal, según refleja el Boletín Anual 2025 del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), publicado en junio de 2026. Esta cifra destaca en el marco de un mercado donde los hogares crecen a más del doble de la velocidad que el parque residencial, y el precio de la vivienda libre superó en 2025 el máximo histórico del boom inmobiliario, impulsado en gran medida por la creciente demanda.
El informe del MIVAU calcula que en 2024 España contaba con 27 millones de viviendas familiares, de las cuales 19,28 millones eran la residencia principal de algún hogar. Las otras 7.726.708 unidades, incluyendo segundas residencias y viviendas vacías, constituyen casi tres de cada diez inmuebles en el país. En los últimos cinco años, el parque total creció un 2,05%, mientras que el número de hogares se incrementó un 4,5%, según la Encuesta de Población Activa (EPA) del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejada en el mismo boletín. Según el Banco de España, el déficit acumulado de vivienda entre 2021 y 2025 estuvo cercano a las 750.000 unidades.
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El precio medio de la vivienda libre alcanzó los 2.230 euros por metro cuadrado al cierre de 2025, un aumento del 13,1% respecto a 2024 y un 7% superior al récord registrado en 2007 durante el boom inmobiliario. Sin embargo, no se ha producido un crecimiento paralelo en los salarios que alivie el esfuerzo de compra: el Banco de España estima que se requieren 7,98 años de renta bruta familiar para acceder a una vivienda, y que el esfuerzo teórico anual de compra representa el 35,5% de los ingresos familiares.
Obra nueva sin comprador
Al volumen de viviendas secundarias y desocupadas se añade un inventario de 455.280 viviendas nuevas sin vender en 2024, una cifra que ha permanecido estable desde 2019 con ligeras fluctuaciones. El propio boletín indica que una parte importante de este stock se destina al mercado del alquiler, lo que explica en parte su persistencia. Las provincias con mayor porcentaje en relación a su parque total son Castellón (5,04%), Toledo (4,74%) y La Rioja (4,29%).
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El economista Santiago Carbó examina la situación actual del mercado inmobiliario. Advierte sobre “incrementos significativos” en los precios de compra y detalla cómo la escasez y el alto costo tanto del alquiler como de las hipotecas reducen los avances salariales de las familias.
El boletín también señala que, tras un crecimiento constante hasta 2020, cuando se alcanzó un pico reciente de 8.087.092 viviendas no principales, la tendencia a nivel nacional es a la baja , aunque con comportamientos diferenciados según el territorio. Por ejemplo, Baleares, Canarias y Murcia experimentaron aumentos puntuales en 2024, en contraste con la caída general.
La concentración territorial del problema
Respecto a la distribución territorial, Andalucía lidera el listado con 1.385.396 viviendas no principales en 2024, seguida de la Comunidad Valenciana (1.155.997) y Cataluña (867.692). A continuación se encuentran Castilla y León (786.482) y Galicia (660.206), regiones con un notable peso del hábitat rural y procesos migratorios hacia áreas más industrializadas.
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El actor Enric Auquer ofrece una opinión contundente sobre el mercado de la vivienda. Afirma que quienes poseen múltiples propiedades y se benefician del alquiler aprovechan directamente el esfuerzo de los trabajadores, manteniendo un ciclo de desigualdad.
La Comunidad de Madrid muestra una evolución destacada en sentido opuesto: disminuyó de 447.188 viviendas no principales en 2013 a 379.727 unidades en 2024, lo que representa una reducción superior a 67.000 viviendas en once años. Por su parte, el País Vasco registró la caída más fuerte en el último año, al pasar de 143.353 viviendas no principales en 2023 a 112.657 en 2024.
La producción nueva, atrapada entre el papel y la obra
El desequilibrio entre la oferta y la demanda no parece que se vaya a solucionar en el corto plazo. En 2025 se licenciaron 137.330 viviendas de nueva construcción, la cifra más alta en 16 años. Sin embargo, las viviendas efectivamente terminadas ese año fueron 91.896, un 9% menos que en 2024. La diferencia entre ambas cifras (más de 45.000 unidades) refleja los prolongados tiempos de ejecución del sector y las tensiones en la cadena de producción de la construcción.
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El precio del suelo urbano se situó en 171 euros por metro cuadrado en 2025, con un leve descenso del 2,6% respecto al año anterior, aunque la superficie transaccionada aumentó un 42,7%, alcanzando las 3.562 hectáreas, según la Estadística Registral Inmobiliaria del MIVAU. Esta cifra representa menos de la mitad de las 8.075 hectáreas transaccionadas en 2006.