Un estudio revela una disminución del 51% en la rentabilidad de estas operaciones en áreas como Chamberí, Salamanca, Centro, Chamartín y Retiro
Un piso viejo en un vecindario céntrico de Madrid podía transformarse, en cuestión de meses, en una vivienda de lujo lista para ser vendida a un precio mucho mayor. Esta ha sido la dinámica durante años en una parte del mercado inmobiliario en las zonas más selectas de la ciudad. La operación, conocida en el sector como ‘flipping’ inmobiliario, consiste en adquirir el inmueble, incrementar su valor mediante una rehabilitación rápida y luego venderlo con una plusvalía que compense la inversión.
Ahora este modelo comienza a mostrar signos de estancamiento. Según el Servicio de Estudios de Redpiso, la rentabilidad neta de estas operaciones ha caído un 51% en el último periodo revisado por la compañía, mientras que el volumen de compraventas destinadas a reformar y revender ha descendido más del 62% en algunas zonas “premium”. Esta desaceleración afecta principalmente a barrios como Lista, en el distrito de Salamanca, uno de los lugares donde esta práctica había adquirido mayor relevancia.
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La desaceleración no se debe a una reducción en el precio de la vivienda, sino a lo contrario. El costo de adquisición de los pisos antiguos ha aumentado tanto que reduce el margen para comprar, reformar y revender más caro. Además, se suman al alza los costos de las obras y un mayor número de viviendas reformadas de lujo que no se venden con la rapidez esperada, según Redpiso.
El resultado es una paradoja del mercado mismo: una práctica impulsada durante años por la subida de precios pierde atractivo porque esos mismos valores ya no permiten alcanzar beneficios rápidos con facilidad.
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Del piso antiguo al producto de lujo
El ‘flipping’ inmobiliario solo resulta rentable si la diferencia entre el precio de compra, el costo de la reforma y el valor final de venta ofrece un margen adecuado. En los barrios más exclusivos de Madrid, ese margen se ha reducido. Los pisos sin rehabilitar ya tienen precios elevados, las reformas de alta calidad requieren inversiones crecientes y el producto final debe competir con una oferta en aumento de viviendas reformadas.
Este cambio es especialmente perceptible en zonas donde la vivienda antigua se usaba como base para un producto muy específico: pisos renovados, ubicados en lugares privilegiados y destinados a compradores con alto poder adquisitivo. Entre los barrios donde Redpiso detecta una desaceleración significativa figuran Recoletos, Castellana y Lista, en Salamanca; Almagro y Trafalgar, en Chamberí; Justicia y Palacio, en Centro; El Viso y Nueva España, en Chamartín; y Jerónimos, en Retiro.
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El economista Santiago Carbó analiza la situación actual del mercado inmobiliario. Advierte sobre «subidas significativas» en los precios de compra y explica cómo la escasez y el alto costo del alquiler y las hipotecas absorben los aumentos salariales de las familias.
El precio de entrada reduce el margen de ganancias
El contexto general del mercado explica por qué estas operaciones se complican. El precio de la vivienda en España aumentó un 12,9% interanual en el primer trimestre de 2026, según el Índice de Precios de Vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE). El incremento fue aún mayor en la vivienda de segunda mano, que subió un 13,5% respecto al mismo período del año anterior.
Este dato es fundamental para este negocio, pues el ‘flipping’ depende de la vivienda usada. El margen se basa en hallar pisos antiguos a costos lo suficientemente bajos para cubrir la reforma y obtener beneficio en la venta final. Si la vivienda sin rehabilitar ya se adquiere a precios elevados, la operación pierde potencial desde el inicio.
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Comprar se encarece, pero también reformar. Según Redpiso, el aumento en los costos de construcción y rehabilitación ha reducido aún más el margen en estas operaciones. En el segmento de lujo, las exigencias de calidad incrementan el presupuesto: la reforma suele incluir redistribución de espacios, cocinas y baños nuevos, climatización, carpinterías, eficiencia energética, iluminación, interiorismo y acabados de alta gama, convirtiendo la mejora del inmueble en una inversión considerable.
Esto provoca que el margen de beneficio se comprima por ambos lados. Al comprar más caro y reformar más caro, para que la operación siga siendo rentable, el precio final de venta debería aumentar aún más. Sin embargo, trasladar estos costos tiene un límite: cuando varios pisos reformados compiten en la misma área y para el mismo tipo de comprador, vender rápido y al precio esperado ya no está garantizado.
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Menos inversores y más compradores finales
El portal inmobiliario señala finalmente un cambio en el perfil del comprador. Los inversores que buscaban adquirir, reformar y vender en pocos meses pierden terreno frente a particulares con alto poder adquisitivo, tanto nacionales como internacionales, que compran para adaptar la vivienda a sus necesidades y mantenerla a largo plazo.
En esta situación, el propósito de la compra varía. El particular que adquiere el inmueble para uso propio puede asumir la reforma como parte de su proyecto habitacional. Por otro lado, el inversor necesita que la diferencia entre el precio de compra, la reforma y el precio final deje un margen suficiente que haga rentable la operación.
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