Ocultar parte del precio expone a ambas partes a regularizaciones y sanciones fiscales
Aunque cada vez resulta más complicado ocultarlo, aún existen operaciones de compraventa de viviendas donde una parte del precio real no se refleja en la escritura y se abona por fuera de lo declarado. Esta práctica, comúnmente conocida como pagar una parte “en negro” o con dinero B, busca reducir la carga impositiva, aunque puede terminar generando costos superiores tanto para comprador como para vendedor.
La maniobra suele consistir en declarar ante notario una cantidad inferior al importe efectivo pagado. Formalmente, esta cifra menor disminuye la tributación vinculada a la transacción, pero a la vez abre la posibilidad de que la Administración fiscal revise la operación, exija pagos adicionales y aplique sanciones.
En las viviendas de segunda mano, el comprador abona el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya base se establece sobre el valor declarado o, si este es menor, sobre el valor de referencia fijado por el Catastro. Por su parte, el vendedor declara en el IRPF una ganancia patrimonial calculada en función del precio oficial registrado, de modo que una declaración inferior afecta a la tributación inicial.
El valor de referencia del Catastro restringe aún más estas prácticas
Desde 2022, Hacienda utiliza como referencia para calcular el ITP el valor de referencia catastral cuando éste supera la cifra declarada. Esto implica que escriturar por debajo de ese valor ya no garantiza una reducción de impuestos.
En la práctica, si el precio de compra es inferior al valor de referencia, el impuesto se liquida sobre este último. Además, si la Administración detecta inconsistencias entre el importe declarado, los movimientos bancarios o cualquier indicio de pago no informado, puede iniciar una inspección fiscal.
Este control no afecta exclusivamente al comprador. En caso de comprobar que el precio real fue superior al declarado, Hacienda podría exigir al vendedor la regularización del IRPF correspondiente por haber informado una ganancia patrimonial inferior a la real.
El PP aplicará una reducción al 4% en el impuesto para la compra de viviendas en las comunidades donde gobierna.
Hacienda puede exigir impuestos atrasados, intereses y multas
Cuando la Agencia Tributaria detecta que parte del precio de la vivienda no fue declarado, puede emitir una liquidación complementaria, es decir, reclamar los impuestos que no se pagaron en el momento de la compraventa.
A esta cantidad se añaden los intereses de demora acumulados y una sanción tributaria que, según la gravedad del caso, puede oscilar entre el 50% y el 150% del importe defraudado.
La cuantía final varía según si Hacienda considera que hubo una omisión simple, ocultación intencional o empleo de medios fraudulentos. En los casos más graves, la sanción puede acercarse al máximo previsto por la Ley General Tributaria.
Cuándo puede convertirse en delito fiscal
La operación puede pasar del ámbito administrativo al penal si la cuota defraudada excede los 120.000 euros en un mismo ejercicio fiscal. A partir de ese límite, la conducta podría constituir un delito contra la Hacienda Pública.
Este escenario no es común en transacciones de importe medio, pero puede darse en operaciones de alto valor o cuando se suman varias irregularidades fiscales relacionadas.
Además, declarar un precio por debajo del real puede generar efectos fiscales posteriores para el comprador. Si años después vende el inmueble por un importe mayor, la diferencia entre el valor de adquisición declarado y el de venta podría incrementar la ganancia patrimonial a tributar en el IRPF.
Lo que parece un ahorro inmediato puede transformarse en una carga fiscal superior con el tiempo, sobre todo en un contexto en el que Hacienda cuenta actualmente con más cruces automáticos de información y mayor capacidad de supervisión sobre las operaciones inmobiliarias.