El dueño de un local comercial llevaba desde 2019 alertando de un problema de humedades
La Audiencia Provincial de Navarra ha impuesto a una comunidad de propietarios de Pamplona la obligación de abonar 7.977,80 euros más los intereses legales al propietario de un local comercial, debido a los daños provocados por unas filtraciones de agua que afectaban a dicho establecimiento. Además, obliga a la comunidad a llevar a cabo las reparaciones necesarias para erradicar definitivamente el inconveniente.
El punto clave del asunto radica en que las humedades se generaban en una terraza de uso privado ubicada en la vivienda superior. No obstante, el tribunal determina que el elemento defectuoso no era la terraza en sí, sino la capa de impermeabilización situada bajo el pavimento, la cual está considerada como parte de los elementos comunes del edificio. Por ello, la responsabilidad recae no directamente en el vecino, sino en la comunidad en su conjunto.
De este modo, la resolución revoca una sentencia previa del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Pamplona, que había rechazado la demanda al entender que la terraza era un elemento privativo y que, en consecuencia, la comunidad no tenía responsabilidad. Ahora, la Audiencia corrige esa posición y da la razón al propietario del local.
El local llevaba años sufriendo humedades
Según se detalla en la sentencia, las molestias comenzaron en el otoño de 2019, tras un prolongado periodo de lluvias. El local comercial, ubicado en la planta baja del inmueble, empezó a presentar filtraciones justo debajo de la terraza de la vivienda superior.
Durante la inspección del edificio, el perito constató daños significativos. La resolución menciona “los falsos techos desplomados al suelo debido al peso del agua acumulada en el material aislante instalado encima, así como las humedades persistentes”. El afectado solicitó entonces la reparación de los desperfectos y una solución definitiva para impedir la entrada continua de agua.
En un primer análisis, el juzgado consideró que la comunidad no era responsable puesto que el agua provenía de una terraza que era de uso privativo del vecino de la vivienda superior. Sin embargo, el propietario del local apeló esa decisión y la Audiencia Provincial llegó a un veredicto distinto.
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La terraza era privada, pero no todo lo que había bajo ella
La sentencia deja claro que la terraza, como espacio destinado al uso exclusivo, era privada. Esto se reflejaba tanto en el Registro de la Propiedad como en los estatutos comunitarios. También se establecía que los costes de limpieza y mantenimiento correspondían al propietario de la misma.
No obstante, el tribunal subraya que la terraza como anexo privado de la vivienda es diferente de aquellos elementos que cumplen funciones estructurales en el edificio. En este caso, el peritaje situó el origen del problema en la lámina impermeabilizante ubicada entre el forjado del local y el suelo de la terraza. Según explicó el experto, este material no había sido renovado durante muchos años y había alcanzado su vida útil.
Por ello, la Audiencia concluye que esta capa impermeabilizante no puede considerarse un elemento privado, dado que su función es mantener la estanqueidad del edificio. En términos sencillos: pese a que la terraza pertenezca a un vecino, la parte que impide la filtración del agua al resto del inmueble sigue siendo de uso común.
La comunidad responde frente al perjudicado
La sentencia añade que la comunidad no presentó pruebas suficientes que indicaran que los daños fueran consecuencia de una negligencia por parte del propietario de la terraza o de una deficiente conservación ordinaria. Por ello, se establece que la comunidad debe responder ante el dueño del local perjudicado.
La Audiencia fundamenta su criterio recordando que “la cubierta del edificio (…) conserva su naturaleza de elemento común”, ya que cumple la función esencial de garantizar la estanqueidad e impermeabilización del inmueble. Basándose en esto, condena a la comunidad a abonar los casi 8.000 euros reclamados, junto con los intereses legales, y a realizar las obras necesarias para darle solución definitiva al problema.
El fallo aclara, además, que si la comunidad lograra demostrar posteriormente que el vecino tuvo alguna responsabilidad concreta en la aparición de los daños, podría reclamarle internamente dicha parte. Sin embargo, frente al propietario afectado, quien debe asumir la responsabilidad es la comunidad.