La ‘usucapión’ inmobiliaria permite adquirir la propiedad de una vivienda sin necesidad de comprarla, heredarla o recibirla en donación
España enfrenta un problema estructural en su mercado inmobiliario, causado por la existencia de viviendas cuyo uso real no coincide con su titularidad legal. Estas propiedades pueden haber sido heredadas sin adjudicar, ser bienes compartidos sin distribución efectiva o corresponder a fincas transferidas de manera informal. En todos estos escenarios, se genera una discrepancia persistente entre quienes ocupan, mantienen y pagan esas viviendas y quienes registran la propiedad en el Registro.
El Censo de Viviendas del Instituto Nacional de Estadística (INE) indica que en España hay aproximadamente 3,8 millones de viviendas vacías, cifra que responde a situaciones variadas, incluyendo herencias no regularizadas, inmuebles sin uso real o bienes en conflicto. En este marco, los profesionales del derecho observan un aumento en los procesos relacionados con la usucapión inmobiliaria, especialmente para este tipo de propiedades.
La usucapión o prescripción adquisitiva, regulada en los artículos 1930 y siguientes del Código Civil, posibilita obtener la propiedad de un inmueble sin necesidad de compraventa, herencia o donación. “Su fundamento es reconocer legalmente situaciones consolidadas en el tiempo, cuando una persona ha actuado de hecho como propietaria”, explican desde el bufete Marín y Mateo Abogados.
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La usucapión, una vía legal para convertirse en propietario
Para que este procedimiento sea válido, la ley exige que la posesión se ejerza en calidad de dueño, es decir, comportarse como propietario haciendo uso, mantenimiento y asumiendo los gastos del inmueble.
Además, esta posesión debe ser pública, pacífica y continuada durante el lapso que fija la ley. Respecto al tiempo, la normativa establece dos escenarios: la usucapión ordinaria, que exige buena fe y justo título, con plazos de 10 años si el propietario reside en España y 20 años si está en el extranjero; y la usucapión extraordinaria, que no requiere esos requisitos, pero prolonga el plazo a 30 años de posesión ininterrumpida.
Jorge Martorell Tarazona, abogado y socio de Marín y Mateo Abogados, comenta que “quien posee un inmueble durante años como si fuera su propietario puede llegar a consolidar esa titularidad”. Martorell destaca que este mecanismo no es excepcional, sino que “hay más procedimientos vinculados a la usucapión inmobiliaria de lo que podría pensarse, en particular en inmuebles heredados sin regularizar o propiedades rústicas cuyo uso se ha extendido por décadas”.
Regularizar la situación
La usucapión no se restringe a viviendas deshabitadas. Puede aplicarse a cualquier inmueble, sea urbano o rústico, incluso cuando esté inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de otra persona. Lo crucial no es la titularidad formal, sino el ejercicio real y continuado de la posesión conforme a lo que exige la ley.
Sin embargo, para que la propiedad sea plenamente válida frente a terceros, debe regularizarse la situación. En la práctica, esto implica iniciar un proceso legal, usualmente mediante una acción declarativa de dominio, que permita obtener una resolución judicial y proceder a la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Como señala Martorell, estos casos surgen cuando “una persona ha actuado como propietario durante períodos prolongados”, generando la necesidad de ajustar la realidad material con su reconocimiento jurídico.
En un mercado con un volumen considerable de vivienda vacía o jurídicamente bloqueada, “la usucapión se establece como una herramienta fundamental para clarificar la titularidad, resolver conflictos arraigados y aportar seguridad jurídica a situaciones que llevan años consolidadas en la práctica”, indican desde el bufete de abogados.