Las reparaciones que impidan habitar la vivienda con seguridad deben ser asumidas por el propietario, mientras que las reparaciones menores derivadas del uso habitual corresponden al inquilino
Comprender qué gastos corresponden al casero y cuáles al inquilino resulta clave para evitar conflictos en cualquier contrato de alquiler. Cuando surge una avería o se plantea una reforma, las dudas sobre responsabilidades son habituales y a menudo terminan en disputas por desconocimiento de la normativa actual.
La legislación española establece normas claras, aunque su aplicación práctica no siempre es sencilla. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) define quién debe asumir cada tipo de gasto, diferenciando entre reparaciones necesarias, pequeñas intervenciones, mejoras o reformas.
Conocer estas distinciones no solo previene problemas legales, sino que también contribuye a una convivencia armoniosa entre propietario e inquilino, relación que en muchos casos se extiende por años.
Lo que establece la ley respecto a los gastos en un alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos parte del principio fundamental de que el propietario debe asegurar la habitabilidad de la vivienda, mientras que el inquilino debe hacer un uso adecuado y asumir los gastos derivados del uso cotidiano. A partir de esta base, la normativa clasifica distintos tipos de obras y reparaciones, asignando a cada una una responsabilidad económica específica. Esta clasificación resulta esencial para interpretar cómo se reparten los costes.
Generalmente, la ley distingue entre obras de conservación, pequeñas reparaciones, mejoras y actuaciones realizadas por el inquilino, incluyendo también casos especiales como adaptaciones por discapacidad.
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha anunciado la aprobación de un Real Decreto Ley con tres medidas 'urgentes y contundentes' para regular el mercado del alquiler.
Reparaciones necesarias: obligación del propietario
Uno de los aspectos más claros de la ley indica que el casero debe asumir todas las reparaciones indispensables para mantener la vivienda en condiciones habitables. Esto abarca cualquier avería que impida habitar el inmueble con normalidad y seguridad.
“Cuando surge una avería o daño en la casa que imposibilita vivir en ella de forma segura, corresponde al propietario hacerse cargo”, explica Manuel Hernández García, director y Socio del Bufete Vilches Abogados. Por ejemplo, problemas estructurales, fallos graves en la instalación eléctrica, fugas significativas de agua, averías en la calefacción o humedades que comprometan la salubridad son responsabilidad directa del propietario.
El inquilino, en cambio, tiene la obligación de informar de estas incidencias con la mayor celeridad posible. En casos de urgencia, puede incluso adelantar la reparación para evitar daños mayores y posteriormente reclamar el importe, siempre que pueda demostrarlo.
Pequeñas reparaciones: responsabilidad del inquilino
No todos los costes recae en el propietario. La ley también establece que el inquilino debe responder por las pequeñas reparaciones derivadas del uso habitual de la vivienda. Esto incluye tareas como cambiar bombillas, reparar enchufes, arreglar persianas desgastadas o solucionar inconvenientes menores en grifos. Son intervenciones cotidianas y de escasa envergadura.
“Este punto genera muchos conflictos, ya que no siempre es sencillo diferenciar entre una reparación menor y una necesaria”, reconoce Manuel Hernández. Según su criterio, la clave está en el origen del desperfecto: si se trata de desgaste normal, asume el inquilino; si afecta a la habitabilidad, corresponde al propietario.
Obras de mejora: cuándo pueden influir en el alquiler
Existe un contexto diferente en las obras de mejora, que no son imprescindibles pero aumentan el confort, la eficiencia o el valor del inmueble. Es habitual, por ejemplo, cambiar ventanas, renovar una cocina sin que exista una avería o instalar nuevos servicios en el edificio. En estos casos, el propietario puede ejecutarlas.
Además, cuando el contrato supera ciertos años, la ley permite que parte del coste pueda repercutirse en la renta. Sin embargo, existen límites y requisitos que deben cumplirse. Al realizar estas obras, el inquilino también cuenta con derechos: si las tareas duran más de 20 días, puede solicitar una rebaja proporcional en el alquiler.
En supuestos extremos, si las obras hacen inhabitable la vivienda, el arrendatario puede incluso suspender el contrato o desistir sin penalización. Estas disposiciones buscan equilibrar la relación entre ambas partes, evitando que el inquilino soporte molestias sin compensación.
¿Puede el inquilino realizar reformas?
La ley establece que el inquilino no está autorizado a efectuar obras que modifiquen la vivienda sin el consentimiento escrito del propietario. Esto incluye reformas importantes como cambiar suelos, derribar tabiques o renovar el baño. Si se hacen sin autorización, el casero puede exigir que todo se restaure a su estado original, rescindir el contrato o reclamar daños y perjuicios.
En cambio, pequeñas mejoras como pintar o cambiar elementos fácilmente sustituibles suelen estar permitidas, aunque siempre es aconsejable dejar constancia por escrito.
Existe una excepción importante. Cuando el inquilino o un familiar conviviente presenta discapacidad o tiene más de 70 años, puede realizar obras de adaptación. Estas deben comunicarse previamente al propietario y no deben afectar la seguridad del inmueble. Al finalizar el contrato, el casero puede exigir que la vivienda recupere su estado original.
Este caso refleja la dimensión social de la normativa, que busca garantizar condiciones adecuadas para personas con necesidades especiales.
Qué hacer si el propietario no cumple
Si el propietario no lleva a cabo las reparaciones necesarias, está incumpliendo la ley. En tal caso, el inquilino puede presentar una reclamación formal e incluso acudir a los tribunales. Pero, “antes de actuar precipitadamente, es recomendable enviar una notificación fehaciente (por ejemplo, burofax) detallando el problema y solicitando la reparación en un plazo razonable. Esto deja constancia documental y resulta determinante en un procedimiento judicial», aconseja Miguel Hernández.
Añade que, “antes incluso de este paso, lo mejor es la comunicación entre ambas partes. En ocasiones, con solo señalar la necesidad de realizar las tareas, se llega a un acuerdo que permite que se efectúen antes y no se deteriore una relación que suele durar muchos años”.
Al finalizar el contrato de alquiler, el inquilino debe devolver la vivienda en buen estado, exceptuando el desgaste normal por el uso. Esto significa que roces leves o el paso del tiempo son admitidos, pero no daños graves como roturas, agujeros o electrodomésticos averiados. Si existen desperfectos atribuibles al inquilino, el propietario puede retener su coste de la fianza, cerrando así el ciclo de responsabilidades entre ambas partes.