Una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos confirma que esta operación está exenta de tributar por el IRPF si se cumplen ciertos requisitos
Personas mayores de 65 años tienen la posibilidad de donar su vivienda habitual a sus hijos sin que esta operación genere obligación tributaria por la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), según ha ratificado la Dirección General de Tributos (DGT) tras una consulta vinculante que resuelve una duda fiscal frecuente en familias que desean adelantar la transferencia de su inmueble.
Específicamente, la Consulta Vinculante V1261-25 establece que la donación de la vivienda habitual por un contribuyente mayor de 65 años queda exenta de tributar por la ganancia patrimonial generada entre la fecha de adquisición y la de transmisión del inmueble. Esta interpretación equipara la fiscalidad de la donación con la que ya se aplica en los casos de venta de la vivienda habitual por parte de personas mayores de 65 años.
La DGT señala que la exención fiscal aplica siempre que el inmueble haya sido considerado como la vivienda habitual del contribuyente, lo que implica que la propiedad debe haber sido el domicilio habitual durante un periodo ininterrumpido de al menos tres años.
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No obstante, la normativa también prevé situaciones en que el propietario haya dejado de residir en la vivienda. En estos casos, la consideración de vivienda habitual para efectos fiscales se mantiene si la donación se formaliza dentro de los dos años siguientes al abandono del inmueble.
De este modo, Hacienda equipara la donación —una transmisión lucrativa— con la venta de la vivienda —una transmisión onerosa— cuando el titular supera los 65 años. En ambos escenarios, la ganancia patrimonial potencial no estará sujeta a tributación en el IRPF.
La consulta que despeja la normativa
La consulta fue presentada por un matrimonio donde uno de sus integrantes tenía más de 65 años. Ambos deseaban conocer si la donación del pleno dominio de su vivienda habitual a sus hijos implicaría alguna obligación tributaria en el IRPF.
La transmisión de una vivienda —ya sea por venta o donación— provoca un cambio en el patrimonio del propietario. Esta variación se refleja en una ganancia o pérdida patrimonial, que se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del bien inmueble.
En transacciones de compraventa, el valor de adquisición incluye el precio pagado por la vivienda, además de los gastos asociados a dicha compra y las inversiones o mejoras efectuadas. El valor de transmisión corresponde al precio real de venta, menos los gastos y tributos abonados por el vendedor.
Por otro lado, cuando la transmisión se efectúa mediante donación —como en el caso analizado— los valores de adquisición y transmisión se establecen conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin poder exceder el valor de mercado.
La exención del artículo 33 de la Ley del IRPF
La resolución de la DGT se fundamenta en el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF, que indica que están exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual de personas mayores de 65 años o que se encuentren en situación de dependencia severa o gran dependencia. Esta exención aplica tanto si se cede el pleno dominio como la nuda propiedad de la vivienda.
Por ende, si se cumplen las condiciones para que el inmueble se considere vivienda habitual y el propietario tiene más de 65 años, la donación no generará obligación tributaria en el IRPF por la ganancia patrimonial.
Una medida clave para la planificación hereditaria
La clarificación de Hacienda tiene un impacto práctico relevante para muchas familias, pues facilita planificar con mayor certidumbre la transmisión del patrimonio inmobiliario en vida.
Un número creciente de personas decide donar su vivienda a sus hijos antes de su fallecimiento para simplificar la gestión del patrimonio familiar o evitar disputas sucesorias. La confirmación de esta exención fiscal atenúa uno de los principales temores en estas operaciones: el coste fiscal asociado a la posible revalorización del inmueble a lo largo del tiempo.
Sin embargo, los expertos señalan que aunque el donante estará exento del IRPF por la ganancia patrimonial, el receptor sí deberá afrontar el pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, conforme a la normativa vigente de su comunidad autónoma.