La gestión del aval no debe fundamentarse en percepciones subjetivas, frustraciones acumuladas o experiencias negativas durante la relación contractual, sino exclusivamente en lo que establece la normativa
Las disputas entre propietarios e inquilinos suelen concentrarse en un momento muy específico dentro del alquiler: al finalizar el contrato y tener que liquidar la fianza. Este depósito, obligatorio en los contratos de arrendamiento de vivienda, frecuentemente se convierte en la fuente de desacuerdos que derivan en reclamaciones, malentendidos y conflictos legales que podrían evitarse si la información fuese clara. En un mercado de alquiler más exigente, conocer con precisión en qué circunstancias el propietario está autorizado a retener ese dinero resulta crucial para prevenir problemas.
Este es, en concreto, el consejo del abogado experto en arrendamientos y desahucios Eduardo Figares, quien relata un caso reciente en el que un propietario expresó su intención de conservar la totalidad de la fianza. El arrendador se justificaba indicando que su inquilino realizó pagos atrasados durante todo el año. Frente a esta situación, Figares recalca que la gestión del depósito no debe basarse en impresiones personales, frustraciones acumuladas o experiencias negativas surgidas en la relación contractual, sino exclusivamente en lo que la ley establece.
El abogado recuerda que tanto la fianza como la garantía adicional, en caso de existir, están sujetas a un límite legal. El monto total no puede exceder los tres meses en los contratos de alquiler. Asimismo, la jurisprudencia señala que el propietario cuenta con un plazo máximo de treinta días para reembolsar este depósito desde que el inquilino entrega las llaves del inmueble.
Casos en los que no procede devolver la fianza
Figares enfatiza que, bajo condiciones habituales, la responsabilidad del propietario es devolver la fianza en su totalidad. No obstante, aclara que existen situaciones concretas en las que legalmente está permitido que el arrendador retenga parte o la totalidad del dinero. Estas circunstancias están relacionadas con el incumplimiento de las obligaciones del inquilino, y no con conductas que, aunque puedan resultar molestas, no infringen el contrato.
El precio del alquiler de viviendas en España aumentó un 4,4% en tasa trimestral y creció un 9,7% interanual en junio, alcanzando un nuevo máximo de 14,6 euros por metro cuadrado, según datos del portal inmobiliario Idealista (Fuente: Europa Press).
Entre los incumplimientos que justifican la retención de la fianza, el abogado menciona casos concretos. Uno de ellos ocurre cuando el inquilino ha dejado de pagar la renta durante varios meses. Otro sucede si no ha abonado los suministros correspondientes, como luz, agua o gas, acumulando deudas que el propietario debe asumir.
También puede retenerse la fianza si el inquilino se lleva bienes que forman parte del inventario o del mobiliario previsto en el contrato. Otro supuesto común sucede cuando, al abandonar la vivienda, existen daños que van más allá del desgaste habitual provocado por el uso diario, lo que obliga a realizar reparaciones con un coste significativo.
Fuera de estos escenarios estrictamente delimitados, Figares insiste en que la fianza debe ser devuelta. No constituye una compensación emocional ni un mecanismo para equilibrar cualquier malestar generado durante la relación contractual. Su propósito es estrictamente asegurar que el inquilino cumple con sus obligaciones económicas y de mantenimiento. Por lo tanto, no puede retenerse por pagos que, aunque atrasados, fueron finalmente abonados; por discusiones; por haber reclamado reparaciones; ni por ningún motivo que no implique un incumplimiento real.