La experta advierte de que vender una casa con usufructo exige negociar con el beneficiario y conocer la normativa para evitar problemas tributarios y repartir correctamente el dinero obtenido
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La transmisión de inmuebles por herencia es una de las situaciones jurídicas más frecuentes en España, pero también genera muchos malentendidos entre la población. Frecuentemente se interpreta que heredar una vivienda significa obtener automáticamente control total sobre ella, aunque la legislación vigente introduce matices importantes. En este sentido, el usufructo se presenta como un concepto esencial del Derecho civil que afecta tanto al uso como a la disposición del bien recibido en herencia, y cuya regulación se encuentra principalmente en el Código Civil.
Aunque recibir una casa en herencia puede parecer un proceso sencillo, la existencia de un usufructo modifica el escenario legal, señala la abogada Lucía Menéndez. En un video compartido en su cuenta de TikTok (@luciamenendezabogada), la especialista alerta que, en estos casos, “esa casa no es tan tuya como piensas”.
El usufructo está normado en los artículos 467 y siguientes del Código Civil, donde se describe como el derecho a disfrutar bienes ajenos manteniendo la obligación de preservar su forma y sustancia. Esto significa que el usufructuario puede hacer uso de la vivienda e incluso obtener ingresos de ella (por ejemplo, mediante alquiler), mientras que el nudo propietario mantiene la titularidad pero con limitaciones. Esta división de derechos complica actos como la venta del inmueble.
¿Es posible vender la casa?
Menéndez explica que la venta del inmueble sí se puede realizar, aunque nunca de forma individual. “Puedes venderla, pero no únicamente tú”, afirma. Para concretar la operación, el heredero debe llegar a un acuerdo con el usufructuario.
Desde un punto de vista legal, esta condición responde a que la propiedad está “desmembrada”. El artículo 489 del Código Civil estipula que el usufructuario posee el derecho a disfrutar del bien, por tanto cualquier acción que afecte a ese derecho, como una venta, requiere su consentimiento. En la práctica, esto obliga a armonizar intereses entre ambas partes, lo que puede complicar las negociaciones si no existe un acuerdo previo.
La abogada subraya que la distribución económica tras la venta tampoco es equitativa. “Si tu madre tiene el usufructo, al vender no se reparte al 50%, sino que su porcentaje se determina en función de su edad”, aclara Menéndez.
Qué porcentaje corresponde al usufructuario
El procedimiento para calcular la participación del usufructuario es exacto: “se resta 89 menos la edad del usufructuario”. Así, por ejemplo, si el usufructuario tiene 70 años, le corresponde cerca del 19% del valor del inmueble, mientras que el resto corresponde al propietario. La ley incluye tablas para valorar el usufructo vitalicio según la edad, con el fin de establecer la base imponible correspondiente a cada parte.
No obstante, existen límites legales que es importante considerar. Menéndez señala que “hay un valor mínimo del usufructo del 10% para personas mayores de 79 años”. Por otro lado, para usufructuarios más jóvenes, “existe un valor máximo del 70%, incluso si tienen menos de 19 años”. La experta concluye: “Para evitar complicaciones fiscales al vender la vivienda, es fundamental conocer cómo hacer una correcta distribución”.
Además de la valoración adecuada, la transacción puede generar obligaciones fiscales adicionales, como el impuesto sobre la ganancia patrimonial en el IRPF o el pago de la plusvalía municipal. La forma en que se divide el importe de venta afecta directamente estas cargas, por lo que un cálculo incorrecto puede conllevar sanciones o un mayor tributo del necesario.