La experta alerta de que vender una casa con usufructo requiere negociar con el beneficiario y conocer la normativa para evitar conflictos fiscales y distribuir correctamente las ganancias obtenidas
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La transmisión de bienes inmuebles por herencia es una de las situaciones jurídicas más comunes en España, aunque también genera numerosos malentendidos entre la población. Frecuentemente se cree que heredar una vivienda significa adquirir pleno dominio sobre ella, cuando en realidad la legislación contempla matices importantes. Entre estos, el usufructo es una figura esencial del Derecho civil que afecta tanto al uso como a la disposición del bien heredado, cuya regulación principal se encuentra en el Código Civil.
Aunque heredar una casa pueda parecer un trámite sencillo, la existencia de un usufructo modifica la situación legal, advierte la abogada Lucía Menéndez. En un video compartido en su cuenta de TikTok (@luciamenendezabogada), la especialista señala que, en estos casos, “esa casa no es tan tuya como piensas”.
El usufructo se regula en los artículos 467 y siguientes del Código Civil, definiéndose como el derecho a disfrutar un bien ajeno con la obligación de conservar su forma y sustancia. Esto significa que el usufructuario puede usar la vivienda y obtener beneficios de ella (por ejemplo, alquilándola), mientras que el nudo propietario conserva la titularidad, aunque con derechos limitados. Esta doble titularidad complica operaciones como la venta del inmueble.
¿Se puede vender la casa?
Menéndez explica que la venta de la vivienda es posible, pero nunca de forma unilateral. “Puedes venderla, pero no exclusivamente tú”, aclara. Para concluir la operación, el heredero debe pactar con el usufructuario.
Desde la perspectiva legal, esta condición responde a que la propiedad está “desmembrada”. El artículo 489 del Código Civil indica que el usufructuario tiene derecho a disfrutar del bien, por lo que cualquier acto que afecte ese derecho, como una venta, requiere su aprobación. En la práctica, esto implica armonizar intereses entre ambas partes, lo que puede derivar en negociaciones complejas si no existe un acuerdo previo.
La abogada subraya que la distribución económica tras la venta no es equitativa. “Si tu madre posee el usufructo, al vender no se reparte al 50%, sino que el porcentaje depende de su edad”, detalla Menéndez.
Qué porcentaje corresponde al usufructuario
La fórmula para calcular la participación del usufructuario es exacta: “se resta 89 menos la edad del usufructuario”. Por ejemplo, si el usufructuario tiene 70 años, su derecho representa cerca del 19% del valor del inmueble, mientras que el resto pertenece al propietario. La ley establece tablas que valoran el usufructo vitalicio según la edad, con el fin de determinar la base imponible correspondiente a cada parte.
No obstante, existen límites legales a considerar. Menéndez aclara que “hay un valor mínimo del usufructo del 10% para personas mayores de 79 años”. En cambio, para usufructuarios más jóvenes, “existe un valor máximo del 70%, incluso si el usufructuario es menor de 19 años”. La experta concluye: “Para evitar problemas fiscales al vender la vivienda, es fundamental conocer cómo distribuir correctamente”.
Además de una valoración adecuada, la operación puede implicar obligaciones fiscales adicionales, como tributar la ganancia patrimonial en el IRPF o pagar la plusvalía municipal. La forma en que se divide el precio de venta influye directamente en estas cargas, por lo que un cálculo erróneo puede derivar en sanciones o un mayor coste tributario.