Tras cinco años de crecimiento, el mercado inmobiliario estrena 2026 con una caída del 5% de las compraventas
Después de cinco años con un aumento destacado en la compra de viviendas, 2026 comienza con una reducción del 5% en las transacciones. De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística (INE), en enero se documentaron 57.489 operaciones, lo que representa 3.100 menos que en el mismo mes de 2025. Esta baja, según los expertos, refleja que el mercado residencial de viviendas está entrando en una fase de estabilización tras el fuerte incremento de los años anteriores.
La cuestión que surge ahora es qué ha causado el descenso en las ventas: si la restricción en la financiación o unos precios muy próximos a su techo que impiden a la mayoría de potenciales compradores acceder a la propiedad. Los analistas coinciden en que la segunda opción es la correcta, ya que las entidades bancarias continúan otorgando hipotecas, las cuales aumentaron un 6,3% interanual en enero, alcanzando las 40.273 firmas.
“El descenso en las compras se explica porque los altos precios limitan el acceso a la vivienda para un segmento creciente de la población”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Según su perspectiva, el interés por comprar permanece fuerte; sin embargo, este dinamismo “se encuentra con un obstáculo estructural: la escasez de oferta disponible a precios competitivos”.
Matos considera que la falta de inventario junto con el aumento sostenido de precios en los últimos años, “amplían la brecha de accesibilidad y obligan a una parte de la demanda a aplazar su decisión de compra”.
Un esfuerzo inasumible
En una línea similar se manifiesta Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, quien señala que la combinación entre precios elevados, salarios limitados y un contexto geopolítico incierto añade presión sobre la capacidad adquisitiva.
“El mercado enfrenta un límite claro, que es el esfuerzo mensual que puede asumir el comprador promedio. Al sobrepasar este umbral, la operación simplemente no se realiza, lo que repercute en las compraventas y, con cierto retraso, en las hipotecas”, enfatiza Gulias.
Aunque 2026 arranque con datos más contenidos que los de hace un año, Ferran Font, director de estudios de pisos.com, apunta que “la inercia del mercado nos sitúa ante el segundo mejor inicio de año desde 2008, época de la burbuja inmobiliaria”.
Destaca que “casi 57.500 viviendas vendidas mantienen una elevada actividad. Además, el acumulado de los últimos doce meses coloca al mercado por encima de 710.000 compraventas, acercándose al cierre récord de 2025”.
¿Los precios están bajando?
Otro aspecto relevante es el ritmo sólido en la concesión de crédito hipotecario, que cerró enero como el mejor inicio de año desde 2011. Las 40.273 operaciones confirman la continuidad del ciclo expansivo del crédito hipotecario, que acumula 19 meses consecutivos de crecimiento interanual, aunque con un ritmo más atenuado que a finales de 2025.
Más allá del volumen de operaciones, el comienzo de año presenta una novedad en la evolución del mercado: pese a que la hipoteca media se situó en 165.677 euros, un 8,6% superior al año previo, comparada con diciembre de 2025 experimentó una reducción del 4%, quebrando así la tendencia alcista casi continua del último año.
Para Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca, este dato introduce un cambio significativo: “Lo más notable es que aumentan las operaciones respecto a diciembre, pero baja el importe promedio. Veníamos de un 2025 en el que el valor financiado no dejaba de crecer y esta es la primera caída destacada. Habrá que observar si se trata de un ajuste puntual o el inicio de una nueva dinámica en el mercado hipotecario”.
Este ajuste, según Garriga, no implica necesariamente una disminución del precio de la vivienda, pero puede indicar una moderación en el monto financiado por operación. “No podemos afirmar que los precios estén bajando, pero sí es un primer signo de contención en el importe de las hipotecas, y eso es relevante”, recalca.
La actividad inmobiliaria “comienza a enfriarse”
En cuanto a la evolución del mercado en los próximos meses, esta dependerá de la variación de los tipos de interés y del euríbor. Otro factor clave es el desarrollo del conflicto en Oriente Medio, que podría impulsar la inflación y afectar al sector inmobiliario.
“Un incremento en los costes de construcción complicaría la creación de nueva oferta de vivienda y, a la vez, una posible política monetaria más estricta por parte del Banco Central Europeo podría encarecer la financiación, impactando especialmente a la demanda más dependiente del crédito, que actualmente representa el 75% de los compradores”, advierte Matos.
Esta combinación de factores generaría un escenario caracterizado por una ralentización de las ventas, debido a una demanda con menor capacidad adquisitiva y a una oferta insuficiente. Como consecuencia, el mercado sería “cada vez más tensionado y con mayores dificultades de acceso, ampliándose la brecha de accesibilidad”, pronostica Matos.
Por su parte, Gulias comenta que, aunque la financiación se mantiene en niveles altos, la actividad inmobiliaria empieza a enfriarse, creando un desequilibrio que “marcará la evolución del mercado en los próximos meses”.
Respecto a los precios, Ferran Font señala que la incertidumbre generada por la situación geopolítica podría influir en el mercado. Sin embargo, “a corto plazo, la escasez de oferta disponible y la fortaleza de la demanda sugieren que los precios seguirán una senda similar a la actual”, proyecta.