Las entidades financieras examinan con ‘lupa’ los contratos temporales de los demandantes, periodos recientes de desempleo y niveles de endeudamiento superiores al 30-35% de sus ingresos mensuales
El acceso al crédito hipotecario representa un reto para una proporción significativa de futuros compradores de inmuebles. Entre el 20% y el 30% de quienes solicitan una hipoteca al banco no superan las etapas iniciales del proceso, según cifras proporcionadas por Tecnotramit. La mayor rigurosidad en los criterios de aprobación junto con la subida del precio medio de la vivienda han incrementado el volumen de expedientes que quedan descartados incluso antes de alcanzar el análisis definitivo de riesgos.
Las entidades financieras han incrementado sus mecanismos de filtrado en los últimos meses. Actualmente, aplican parámetros más restrictivos respecto a la estabilidad en el empleo, el índice de endeudamiento, el nivel de ahorro previo y la verificación documental, todo ello con la finalidad de minimizar el riesgo de impago.
Esta tendencia conlleva que un número creciente de aspirantes a la compra recibe negativas en las fases iniciales del procedimiento. Frecuentemente, esto se debe a no cumplir con los requisitos mínimos de entrada o a la detección de irregularidades en la documentación presentada.
Análisis exhaustivo de los perfiles
Los bancos prestan atención especial a los contratos laborales temporales, los periodos recientes de desempleo y la carga de deuda que supera entre el 30% y 35% de los ingresos mensuales. Igualmente, realizan un escrutinio detallado ante cualquier inconsistencia documental entre escrituras, registros o tasaciones, lo que puede resultar en la exclusión directa del expediente.
“Observamos cómo operaciones que cinco años atrás habrían sido viables ahora no avanzan más allá de las etapas preliminares”, explican desde Tecnotramit. Según su perspectiva, “esto no siempre responde a la falta de capacidad financiera estable, sino a que los estándares se han vuelto más rigurosos y el margen para errores es mínimo”. Este endurecimiento no solo responde a la coyuntura económica actual, sino que forma parte de una tendencia consolidada tras la crisis financiera anterior.
Hipotecas y créditos más baratos y depósitos y letras menos rentables: la cara y la cruz de la bajada de los tipos de interés.
Más ahorro y más gastos iniciales
El porcentaje medio de financiación que otorgan las entidades ronda actualmente el 70% del valor de tasación. Esto obliga al comprador a contar no solo con el 30% restante, sino también con un monto adicional del 10% a 12% para cubrir impuestos y otros gastos vinculados a la adquisición. Por ejemplo, en una vivienda promedio de 300.000 euros, se requiere aproximadamente 120.000 euros de ahorro previo.
“Este es un obstáculo difícil de sortear para muchas familias y una de las causas principales que mantiene la demanda de alquiler en ascenso”, argumentan las fuentes consultadas. Para miles de hogares, acceder a la propiedad bajo estas condiciones se convierte en un objetivo lejano.
El escenario actual redefine el perfil de quienes consiguen un crédito hipotecario. Dicho perfil ahora destaca por una mayor capacidad de ahorro, mayor estabilidad laboral y expedientes preparados con rigor desde el inicio.
“En un mercado donde la adquisición de vivienda sigue siendo uno de los retos sociales primordiales, el primer filtro bancario se ha transformado en la barrera principal para miles de aspirantes”, señalan los especialistas de Tecnotramit.
Destacan que “a pesar de la inflación y el incremento generalizado del precio inmueble por escasez de oferta, no estamos enfrentando un escenario de burbuja inmobiliaria”.
Evitar errores del pasado
La política conservadora actual de los bancos para la concesión de créditos hipotecarios tiene como finalidad evitar errores anteriores, priorizando la solvencia y la seguridad jurídica en cada operación. El resultado es un mercado hipotecario cada vez más selectivo, donde solo quienes cumplen con todos los requisitos pueden avanzar a las etapas finales del proceso.
El endurecimiento de las condiciones ha provocado un desplazamiento de la demanda hacia el alquiler, que continúa ejerciendo presión sobre un mercado ya tensionado.
Mientras tanto, la posibilidad de que las entidades flexibilicen sus criterios a corto plazo es limitada, dado que su prioridad es evitar una nueva acumulación de riesgos y garantizar la estabilidad del sistema financiero, según reconocen los expertos.