Los indicadores económicos no muestran el mismo riesgo que hace veinte años, aunque la percepción de sobrevaloración alcanza niveles máximos mientras la demanda se desplaza de la inversión a la necesidad
Los elevados precios del alquiler impulsan una compra apresurada de vivienda (para quienes pueden): “No hay alternativa porque no hay oferta”
Con los precios de la vivienda por las nubes, una oferta insuficiente que condiciona el mercado de alquiler y la sensación de que el incremento constante en el número de compraventas está próximo a su límite, el temor a una crisis similar a la de 2008 se mantiene más latente que nunca en el sector inmobiliario. Aunque los titulares que reportan precios, operaciones e hipotecas en máximos de hace casi dos décadas han reavivado el miedo a un estallido, los expertos de Funcas enfatizan que la presión actual responde más a una “burbuja de expectativas” que a un riesgo sistémico genuino.
En un informe reciente firmado por José García Montalvo, los investigadores del centro de análisis concluyen que la situación actual no guarda paralelismos con la de 2007, sino que es la percepción misma de sobrevaloración la que impulsa el crecimiento excesivo de la demanda en el mercado. No obstante, Funcas advierte que el temor a la repetición de una crisis podría transformarse en “una profecía autocumplida” si las expectativas continúan fuera de control.
Es cierto que varios indicadores remiten al periodo previo a la crisis, sin embargo las diferencias estructurales son profundas. Entonces, la expansión se apoyaba en un acceso al crédito extremadamente fácil y en una oferta de viviendas nuevas que superaba ampliamente la demanda. Actualmente, el crecimiento del mercado descansa en fundamentos reales: incremento del PIB, creación de empleo, llegada de inmigrantes y tipos de interés bajos.
Los indicadores de riesgo no señalan una crisis
La falta de viviendas es un factor clave: cada año se constituyen cerca de 230.000 nuevas familias, mientras que la construcción apenas alcanza las 100.000 unidades, acumulando un déficit de alrededor de 700.000 viviendas. Además, la ratio préstamo-valor media de las hipotecas es del 65%, y solo un 10,9% de los créditos supera el 80%, muy por debajo del apalancamiento que generó vulnerabilidad en 2007. Por otra parte, los indicadores de riesgo del Banco de España se mantienen en niveles similares a los del año 2000, lejos del peligro sistémico que causó la crisis hace casi veinte años.
No obstante, uno de los hallazgos más relevantes del informe es el papel central que juegan las expectativas en el comportamiento de los hogares. El 89% de los encuestados considera que la vivienda está sobrevalorada, y un 30% estima que la sobrevaloración supera el 50%. Sin embargo, la percepción del incremento de precios en la ciudad de residencia duplica los datos oficiales: los participantes calculan un aumento promedio del 25,2%, frente al 12,8% registrado a nivel nacional.
Este desajuste alimenta el fenómeno del FOMO (fear of missing out, miedo a perder la oportunidad en inglés), mediante el cual muchos compradores anticipan nuevas subidas de precios y priorizan la adquisición de vivienda antes de que estas se disparen aún más, más que por considerarla una inversión. Esta dinámica psicológica se ha convertido en un motor fundamental de la demanda en 2025.
De la especulación a la compra por temor
La encuesta de Funcas revela un cambio significativo en el perfil y las motivaciones de los compradores. Solo un 10,4% adquiere vivienda con finalidad de inversión, comparado con el 45% registrado en 2005. Paralelamente, aumenta la compra destinada al alquiler y la necesidad de contar con una vivienda propia. Aun así, los motivos de compra varían según el nivel socioeconómico: los estratos altos temen perder valor de reventa, mientras que los niveles medios y bajos prefieren asegurar una vivienda ante la dificultad para acceder al mercado de alquiler o propiedad.
Comprar una casa ya es un lujo en Madrid y Barcelona: el precio de compra ronda los 5.000 euros por m2 y el alquiler, los 20 euros.
El estudio también muestra una creciente dependencia del apoyo familiar para la compra, paralelo al cambio de prioridades. En concreto, un 25% de los compradores declara haber recibido algún tipo de ayuda económica. Este dato está estrechamente vinculado a la alta proporción del ingreso que los ciudadanos destinan a vivienda. Entre quienes planean comprar pronto, el esfuerzo financiero para la hipoteca puede alcanzar el 33,5% de sus ingresos.
‘Vibecesión’ o recesión emocional
A pesar de la presión sobre los precios y la elevada percepción de sobrevaloración, los indicadores macroeconómicos y financieros no reflejan un escenario de burbuja como el de 2007. El crecimiento de los precios no justificado por fundamentos económicos es limitado, muy inferior al 45% inexplicable que se dio en el ciclo anterior. Sin embargo, la percepción del riesgo sigue siendo alta: el 41,2% de los encuestados considera que comprar vivienda implica un gran riesgo, especialmente entre hogares con menos recursos.
Para describir esta desconexión entre indicadores y sensación ciudadana, el informe introduce el término “vibecesión” o recesión emocional. Aunque la accesibilidad a la vivienda en España se sitúa en la media europea, según Eurostat, la percepción social es de creciente dificultad. La disminución de la oferta de alquiler y la desigualdad en ingresos explican parte de esta brecha entre la situación económica y la percepción ciudadana.