La normativa fiscal española permite transmitir la vivienda habitual sin pagar impuestos por la ganancia patrimonial siempre que se cumplan ciertos requisitos
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En un contexto donde los precios inmobiliarios continúan elevándose y heredar se perfila como una de las pocas vías para acceder a una vivienda propia, adquiere relevancia una ventaja fiscal desconocida para muchos contribuyentes: las personas mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual a sus hijos sin tener que tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esta no es una medida reciente ni excepcional, sino una exención consolidada en la legislación fiscal española desde hace más de quince años, confirmada recientemente por una resolución de la Dirección General de Tributos (DGT).
El fundamento legal de esta ventaja está en la Ley 35/2006 del IRPF. En particular, el artículo 33.4.b) señala que están exentas las ganancias patrimoniales que se produzcan con motivo de la transmisión de la vivienda habitual por parte de contribuyentes de 65 años o más. La norma no diferencia si la transmisión es onerosa (venta) o lucrativa (donación), por lo que la exención es aplicable en ambos casos.
Así lo confirma la Agencia Tributaria en su sede electrónica y en sus manuales prácticos del IRPF, donde se especifica que, si el contribuyente tiene 65 años o más y transmite su vivienda habitual, no está obligado a declarar en el IRPF la ganancia patrimonial generada, independientemente de que la transmisión sea por venta o donación.
Requisitos para beneficiarse de la exención
Para beneficiarse de esta exención es necesario cumplir una serie de condiciones. La primera es la edad: el donante debe haber alcanzado los 65 años en la fecha de la donación; no es válido cumplirlos con posterioridad. La segunda, que el inmueble sea considerado vivienda habitual, lo que requiere haber residido en él de forma efectiva y continuada al menos tres años, y que haya sido el domicilio habitual hasta el momento de la transmisión, salvo situaciones justificadas como enfermedad, dependencia o traslado a una residencia.
Además, la donación debe formalizarse obligatoriamente mediante escritura pública ante notario, ya que solo así se garantiza su validez jurídica y fiscal. Cumpliendo estos requisitos, la ganancia patrimonial que normalmente se integraría en la base del ahorro del IRPF queda totalmente exenta.
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Sin embargo, la ausencia de tributación en el IRPF no implica que la operación quede libre de impuestos. Por un lado, puede aplicarse la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que corresponde al ayuntamiento y que, salvo acuerdo en contrario, suele recaer sobre el donante. Por otro lado, el hijo que recibe la vivienda debe satisfacer el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuya cuantía varía significativamente según la comunidad autónoma, dado que muchas han establecido bonificaciones muy elevadas para las donaciones entre padres e hijos.
Qué pasa en el resto de casos
Cabe destacar que esta exención no se extiende a segundas residencias ni a inmuebles alquilados, ni a donaciones realizadas antes de cumplir los 65 años. En tales situaciones, la ganancia patrimonial sí deberá tributar en el IRPF del donante.
En resumen, la opción de donar la vivienda habitual sin pagar IRPF representa una herramienta fiscal válida y establecida para mayores de 65 años, pero su conveniencia debe evaluarse individualmente. La normativa autonómica, la plusvalía municipal y la alternativa de la herencia pueden influir considerablemente en el costo final de la operación. Por ello, una planificación adecuada y el asesoramiento profesional continúan siendo esenciales para evitar sorpresas fiscales.