La crisis habitacional se extiende más allá de las grandes ciudades mientras la oferta toca mínimos y el número de interesados por inmueble llega a 460 en áreas como Barcelona
Los elevados precios del alquiler impulsan compras apresuradas de vivienda (para quienes pueden): “No hay alternativa porque la oferta es inexistente”
La vivienda se ha transformado en uno de los principales focos de tensión económica y social en la mayor parte del territorio español. El constante aumento de los precios y la limitada oferta han cambiado el mercado inmobiliario, incluyendo el sector del alquiler. España finalizó 2025 con una pérdida de 33.400 viviendas disponibles para arrendar y una presión de la demanda en niveles récord, según el barómetro de la Fundación Alquiler Seguro. El desequilibrio entre oferta y demanda, que al inicio afectaba principalmente a ciudades grandes y destinos turísticos, se ha extendido a casi todo el país, consolidando un problema estructural que apenas presenta indicios de mejoría para 2026.
La oferta de viviendas en alquiler de larga duración cerró el año con 683.920 inmuebles, una disminución del 4,7% respecto a las 717.338 viviendas registradas a finales de 2024. Esta caída se ha atenuado en comparación con el año anterior, cuando se perdieron más de 95.000 viviendas, pero la cifra aún está lejos de revertir la tendencia a la escasez que se agrava cada año. Barcelona fue la provincia más afectada, perdiendo 11.594 viviendas y concentrando el 34,7% de la reducción nacional total. Otras regiones con descensos significativos son Sevilla (-3.139), Valencia (-2.218), Asturias (-2.217) y Vizcaya (-1.588). En cambio, provincias como Salamanca, Cáceres y Santa Cruz de Tenerife aumentaron ligeramente su parque de viviendas disponibles.
La presión de la demanda, medida como el número de interesados por cada inmueble disponible durante los primeros diez días en el mercado, alcanzó una media nacional de 135 interesados por vivienda, en comparación con los 124 de 2024. En Barcelona, la cifra alcanza los 462 interesados por inmueble, el nivel más alto registrado hasta la fecha. Además de esta provincia, Girona (140), Baleares (137), Vizcaya (134), Las Palmas (121), Zaragoza (109), Tarragona (109), Valencia (104), Madrid (103) y Santa Cruz de Tenerife (102) superaron la marca de 100 interesados por vivienda.
Los demandantes se alejan de las grandes ciudades
El agravamiento de la crisis habitacional en áreas con alta densidad poblacional ha causado un efecto de desbordamiento hacia provincias vecinas, especialmente en Toledo y Guadalajara, donde la demanda aumenta por la “expulsión” desde las grandes capitales. Zaragoza ha visto duplicarse la presión en su mercado respecto a 2024, pasando de 55 a 109 interesados, impulsada también por la llegada de nuevos proyectos tecnológicos y logísticos. En Asturias, la reducción de la oferta local provocó un aumento de la demanda, con un crecimiento del 63% en el número de interesados.
En lo que respecta a precios, el alquiler promedio nacional finalizó 2025 en 1.184 euros, lo que representa un incremento anual del 5,9%, inferior al 11,3% del año previo. La estabilización en mercados grandes como Madrid, Barcelona, Baleares y Málaga se debe a la saturación de la capacidad de pago de los inquilinos, que destinan cerca del 40% de sus ingresos al alquiler en las principales ciudades. Las provincias con los precios más altos fueron Barcelona (1.652 euros), Baleares (1.643 euros) y Madrid (1.584 euros). Por encima de los 1.000 euros se situaron, entre otras, Guipúzcoa (1.477 euros), Vizcaya (1.308 euros), Málaga (1.269 euros) y Valencia (1.129 euros).
Las zonas tensionadas bajan precios pero limitan la oferta
Los efectos negativos de la declaración de zonas tensionadas —una medida diseñada inicialmente para frenar los precios de renta en áreas con más presión— han sido especialmente notorios en Cataluña, donde la disminución de la oferta ha ido acompañada de un constante incremento de la demanda. En el País Vasco, la oferta cayó un 25,4% en Vizcaya durante 2025 y un 23,3% en Guipúzcoa, mientras que los precios permanecieron por encima de los 1.300 euros. En Navarra, la caída en la oferta fue del 16,4% y los precios superaron los 1.000 euros. En Galicia, la presión de la demanda se mantuvo moderada, aunque en A Coruña experimentó un repunte tras la declaración como zona tensionada.
El informe señala que el acceso a la vivienda en propiedad se ha complicado debido al aumento en los precios de compraventa, lo que ha llevado a un mayor número de familias y jóvenes hacia el alquiler, un traspaso que contribuye a saturar el mercado. El crecimiento de los hogares unipersonales y la entrada de nuevos demandantes por motivos laborales han mantenido la presión en niveles elevados en varias regiones. Aunque la oferta modera su caída, se mantiene muy por debajo de la demanda actual.
Se esperan aumentos más suaves este año
Las previsiones para 2026 indican una ralentización en el aumento de los precios, especialmente en los mercados más saturados, con incrementos que podrían situarse alrededor del 3%. Desde Fundación Alquiler Seguro anticipan que la presión de la demanda se desplazará hacia cinturones metropolitanos y provincias vecinas, mientras que en territorios con fuerte reducción de la oferta, como Asturias o Zamora, el riesgo de alta presión continuará. No obstante, el Barómetro del Alquiler advierte que la reducción acumulada del parque hace que cualquier incorporación de nuevas unidades se absorba rápidamente por la demanda existente.