La rentabilidad derivada del arrendamiento de una vivienda ya alcanza el 7%. Tarragona, Sevilla y Jaén se destacan como las “mejores capitales” para invertir en el sector inmobiliario
La evolución del mercado inmobiliario en España continuará siendo este año un tema crucial tanto para inquilinos como para arrendadores, debido al incremento vertiginoso de los precios de los alquileres, que tras alcanzar niveles récord siguen en ascenso, superando una media de 14 euros por metro cuadrado. Esta situación provoca que la rentabilidad promedio del alquiler que reciben los propietarios crezca mes a mes, situándose en un 6,98% en noviembre de 2025, según el último informe de la plataforma pisos.com.
Ese 6,98% representa el rendimiento anual que el dueño de un inmueble obtiene al ponerlo en alquiler tras su adquisición. Según datos de noviembre, considerando que el precio medio de compra de una vivienda tipo de 90 metros cuadrados en España fue de 217.800 euros (2.420 euros/m2) y que la renta mensual promedio alcanzó los 1.267 euros, el arrendador percibió un total de 15.206 euros brutos anuales. Esto refleja una subida de 108 centésimas con respecto al mismo periodo de 2024 (5,90%) y un incremento de siete centésimas frente a octubre de 2025 (6,91%).
En este contexto, Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, señala que el mercado de alquiler en España “se encuentra en una situación crítica, definida por una marcada escasez de oferta y una creciente incertidumbre para los propietarios, lo que ha convertido el alquiler en una solución residencial forzosa y permanente para gran parte de la población, especialmente para los jóvenes, transformando el acceso a una vivienda digna en uno de los principales retos sociales del país”.
Los precios elevados de los alquileres impulsan la compra apresurada de viviendas (para quienes pueden): “No existe alternativa por falta de oferta”
Tarragona, la capital más rentable para los propietarios, y San Sebastián, la menos
Entre las capitales de provincia, Tarragona lidera en rentabilidad para el alquiler con un promedio del 8,14%. Este indicador refleja el momento favorable del mercado de arrendamiento en esta ciudad catalana, con una demanda en aumento constante. Sevilla y Jaén se posicionan a continuación, con retornos del 7,64% y 7,42%, respectivamente. También Ávila (7,32%), Huesca (7,16%) y Castellón de la Plana (7,03%) presentan rendimientos atractivos para los inversionistas que optan por el arrendamiento.
En la parte inferior del ranking destaca Donostia–San Sebastián, con una rentabilidad del 3,84%, lo que evidencia la dificultad que enfrentan los inversores para obtener ganancias en una ciudad donde los alquileres son relativamente altos en comparación con otros mercados más accesibles, pero con precios de vivienda elevados.
San Sebastián es la capital con la vivienda de segunda mano más cara del país, con un coste de 6.411 euros por metro cuadrado, según datos de idealista. También se encuentran en las posiciones bajas en cuanto a rentabilidad: Palma, con retornos del 4,37%; Cádiz, con 4,59%; y A Coruña, con un 4,66%.
En lo que respecta a grandes ciudades como Madrid y Barcelona, la rentabilidad se sitúa por debajo del promedio nacional, con un 5,6% en la capital y un 7,01% en la Ciudad Condal. No obstante, según Font, estos datos reflejan que la inversión en ambas ciudades “mantiene una tendencia claramente ascendente. La rentabilidad continúa ganando terreno en ambas capitales, mostrando el dinamismo de dos mercados maduros que siguen ofreciendo oportunidades interesantes para los inversionistas, a pesar del entorno de incertidumbre general que afecta al sector”.
El desafío de la escasez de viviendas asequibles
A pesar de los resultados positivos en términos de rentabilidad para los propietarios, Ferran Font reconoce que la falta de oferta, tanto en el mercado de compraventa como en el de alquiler, ha ejercido una fuerte presión sobre los precios. El alquiler ha dejado de ser una opción accesible para numerosas familias y jóvenes, quienes se ven obligados a pagar valores elevados por viviendas de calidad inferior o a habitar en condiciones deficientes.
La escasez de viviendas se añade a una demanda insatisfecha que ha generado un déficit de 625.000 viviendas entre 2021 y 2025. Solo en el último año, el déficit alcanzó 134.000 unidades. Según los expertos del Observatorio Inmobiliario de BBVA Research, “las viviendas terminadas entre 2021 y 2025 solo habrán cubierto el 45% de los hogares”.
Estos datos indican que el futuro del mercado inmobiliario en España continúa siendo incierto, especialmente respecto a la disponibilidad de viviendas a precios asequibles. Mientras tanto, los inversionistas siguen apostando por el alquiler como fuente de ingresos, y los inquilinos enfrentan un mercado cada vez más caro y competitivo. La ausencia de políticas efectivas para afrontar esta falta de vivienda y asegurar su acceso a precios razonables representa, según los especialistas, un desafío considerable para lo que viene.