La limitada oferta, la elevada demanda y un déficit de 625.000 viviendas mantendrán el mercado bajo presión, por lo que los especialistas aconsejan fomentar la construcción y lograr un acuerdo político e institucional para aliviarlo
El acceso a una vivienda continúa siendo el desafío principal para los españoles en 2025 y, previsiblemente, seguirá siéndolo en 2026 debido a que su precio continuará en alza, aunque con menor intensidad. Si este año se cerrará con una subida cercana al 10% en el coste de la vivienda, con un precio medio del metro cuadrado de segunda mano que supera los 2.600 euros, los especialistas estiman que en 2026 el aumento se situará en torno al 7%.
Aunque ese 7% representa el promedio anticipado por numerosos expertos, entre ellos los de BBVA y Bankinter, existen análisis que manejan cifras distintas. Por ejemplo, los especialistas de CaixaBank proyectan un incremento del 6,3%, mientras pisos.com prevé una subida del 7,8% y la financiera UCI maneja un rango entre el 5% y el 8%, atribuyendo esta dinámica también a la “presión de la demanda y la disminución del ‘stock’ disponible”.
Las razones que impulsarán este aumento son similares a las de 2025 y derivan de una combinación desfavorable originada por el desequilibrio persistente entre la escasez de oferta, especialmente a precios accesibles, y el incremento de la demanda provocado por mayor migración, generación de empleo, reducción de tipos de interés que abarata las hipotecas y el crecimiento de hogares unipersonales.
“Es natural pensar que si la demanda en el mercado de vivienda incrementa y la oferta permanece constante, los precios tenderán a elevarse”, reconoce María Matos, directora de estudios de Fotocasa. Destaca además que, entre quienes participan en transacciones inmobiliarias, un 81% manifiesta intención de comprar frente al 12% que pretende vender.
Esta situación tensiona especialmente los precios en las grandes capitales y zonas costeras, donde la demanda es más intensa debido a que son focos de atracción para movimientos migratorios y compradores extranjeros.
Más construcción, aunque insuficiente
Los analistas atribuyen la desaceleración en el alza de precios en 2026 respecto al año previo a que se incrementará la construcción de viviendas hasta un 12%, según calculan en BBVA, dos puntos porcentuales más que en 2025.
Un avance insuficiente para satisfacer una demanda insatisfecha que registra un déficit de 625.000 viviendas entre 2021 y 2025. Sólo en el último año, el déficit alcanzó las 134.000. Según el Observatorio Inmobiliario de BBVA Research, “las viviendas terminadas en ese periodo apenas habrán cubierto el 45% de las necesidades de los hogares”.
Entre los factores que han reducido la oferta de viviendas en venta durante los últimos cuatro años destaca el ‘boom’ de compraventas, lo que “aumenta la tensión entre oferta y demanda y dificulta la estabilización de precios”, señala Matos.
Los precios subirán con mayor intensidad en las casas de obra nueva debido a la inflación, que encarece materiales, producción y logística, y también porque cada vez más inversores ven la vivienda como un refugio de valor frente a las incertidumbres generadas por la geopolítica.
¿Menor número de compraventas?
Otra tendencia anticipada para el próximo año es la ralentización de las compraventas, que ya se ha evidenciado al final de 2025 según datos oficiales. Esta desaceleración se explica por la escasez de viviendas disponibles y los elevados precios. “La limitada oferta a precios accesibles puede frenar el crecimiento de las ventas, pese a que diversos factores seguirán impulsando la demanda”, señalan los analistas.
BBVA prevé que, en promedio anual, las transacciones disminuyan un 0,3% en 2026. Esta predicción no coincide con la de Ferran Font, director de estudios de pisos.com, quien estima un aumento del 4,9%, con algo más de 744.000 operaciones: “La demanda continuará siendo selectiva y muy sensible al precio”. Considera que la oferta será nuevamente determinante, ya que “si el ritmo de construcción no se eleva, el mercado mantendrá una actividad estable pero tensa, lejos de un ciclo expansivo, pero también sin una corrección pronunciada”.
Por su parte, Francisco Iñareta, portavoz de idealista, reconoce que la demanda de vivienda es “muy alta”, pero los precios récord llevan a muchas familias a retirarse del mercado, dado que “aunque las condiciones de financiación son accesibles, se requiere un nivel de ahorros inalcanzable para numerosos hogares”. Sin embargo, subraya que la brecha entre oferta y demanda es tan grande que “la retirada de parte de esta demanda no provocará una caída de precios, aunque podría moderar su incremento”.
Declaraciones de la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, quien ha destacado que el próximo plan plantea triplicar la financiación, hasta los 7.000 millones de euros, un esfuerzo "milmillonario" que nunca antes se había destinado a la consolidación del parque público de vivienda. (Fuente: La Moncloa)
La solución: aumentar la construcción y alcanzar un consenso político
Frente a la escasez de vivienda, la recomendación de los expertos es incrementar la construcción. Así lo señala Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, para quien “el único camino para estabilizar precios es ampliar el parque de viviendas disponible”. Para ello, los analistas de BBVA consideran “prioritario” acelerar los procesos de transformación del suelo, además de mejorar la regulación, reducir los costos operativos de las empresas y aumentar la productividad.
También reconocen la necesidad de no politizar la cuestión de la vivienda y construir un consenso político e institucional que impulse reformas para dinamizar el sector: “Aunque es positiva la asignación presupuestaria al nuevo Plan de Vivienda 2026-2030, la falta de acuerdo será un obstáculo para alcanzar los objetivos generales”, explican los expertos del banco vasco. En el contexto actual de escasez, insisten en centralizar esfuerzos en medidas para aumentar la oferta de compra, resaltando la importancia de “una mayor coordinación entre administraciones públicas”.
Por otro lado, Vicenç Hernández Reche, economista, doctor en Psicología Económica y CEO de Tecnotramit, considera que para revertir la situación actual las administraciones deberían combinar ayudas inmediatas con una planificación estable que aumente “la capacidad productiva del sistema: suelo disponible, seguridad jurídica, colaboración público-privada y estabilidad normativa”, subrayando que “el mayor reto es que la vivienda requiere políticas de largo plazo en entornos electorales de corto plazo”.
Francisco Iñareta va más lejos y considera que la problemática de la vivienda se ha convertido en una “emergencia nacional”. Afirma que la escasez de oferta se ha vuelto crónica, pero el foco sigue en abordar los precios desde enfoques “altamente ideologizados. Durante años se ha mantenido este prisma y resulta imprescindible dejarlo atrás para adoptar una dirección renovada basada en el consenso, en los expertos y, sobre todo, en decisiones fundamentadas en datos”.
Respecto a 2026, Iñareta prevé que la situación de la vivienda continuará “por la misma senda de los últimos años: los precios seguirán al alza y la oferta continuará descendiendo”. En este contexto, la búsqueda de soluciones es urgente, especialmente para las familias con menores ingresos, pues de seguir esta tendencia “se está encaminando hacia una exclusión residencial”, advierte Ferran Font.