El Anuario de los Registradores de la Propiedad la define como el derecho de una persona sobre un bien del que es propietaria, pero sin el uso y disfrute, que corresponde al usufructuario
De acuerdo con el Anuario de los Registradores de la Propiedad, durante el año pasado se registraron 1.817 operaciones de compraventa de nuda propiedad en todo el territorio nacional, lo que representa una caída del 1,5% respecto al período previo. Este dato difiere de los incrementos del 11,3% en 2023 y del 23,7% en 2022, aunque el volumen actual sigue estando muy por encima del mínimo histórico de la serie, que se ubicó en 2020 con 1.093 transacciones.
El informe resalta que, pese al descenso, el mercado permanece dentro de los niveles altos de la última década y que en los últimos dos años ha mostrado cierta estabilidad. Además, los registradores han expresado que las previsiones anticipaban una continuidad en la senda ascendente, pero la revalorización de los precios y expectativas alentadoras sobre su curso han moderado la velocidad de crecimiento.
Respecto a la distribución por regiones, la Comunidad Valenciana encabezó el número de operaciones de nuda propiedad en 2024, con 389 ventas, seguida por Andalucía (352), Madrid (288), Cataluña (183) y Canarias (125). En las demás comunidades autónomas, el número de transacciones permaneció por debajo del centenar, ubicándose Navarra (5), Cantabria (20), Extremadura (24), La Rioja (26) y el País Vasco (28) en los últimos lugares del ranking.
En lo que concierne a la evolución regional, el informe muestra un equilibrio entre incrementos y descensos: nueve comunidades autónomas registraron aumentos anuales, mientras que en ocho hubo disminuciones. Las mayores alzas ocurrieron en regiones con pocas operaciones, como La Rioja (85,7%), País Vasco (47,4%) y Aragón (57,7%). Murcia (37,1%) y Galicia (15,2%) también evidenciaron incrementos destacados, mientras que Andalucía, Madrid, Extremadura y Castilla-La Mancha presentaron aumentos inferiores al 10%.
Por el contrario, los descensos más significativos se dieron en Navarra (-50%), Baleares (-37,9%) y Cantabria (-20%), seguidos por Comunidad Valenciana (-15,6%), Cataluña (-13,7%) y Asturias (-10,4%). Únicamente Canarias (-9,4%) y Castilla y León (-1,8%) reportaron caídas de un solo dígito.
La portavoz de Sumar en el Congreso, Verónica Barbero, solicitó al presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, que el Estado compre 25.000 viviendas que están siendo puestas a la venta por fondos de inversión a precios por debajo del mercado, con el objetivo de incrementar el parque público bajo la modalidad de alquiler asequible. (Fuente: Congreso)
Una alternativa para mayores de 65 años
El Anuario de los Registradores de la Propiedad define la nuda propiedad como el derecho de una persona sobre un bien del que es propietaria, pero sin el derecho de uso y disfrute, que corresponde al usufructuario. El estudio señala que el aumento de la esperanza de vida y la necesidad de obtener recursos económicos tras la jubilación han impulsado a muchos mayores a utilizar la vivienda, el activo de mayor valor del patrimonio familiar, para conseguir liquidez.
La venta de la nuda propiedad se ha establecido como una opción para los mayores de 65 años que desean complementar su pensión, ya que les permite continuar viviendo en su hogar hasta su fallecimiento, momento en el cual la vivienda pasa a manos del comprador. No obstante, el vendedor pierde la titularidad de la casa de forma definitiva, por lo que los herederos no pueden recuperarla ni revertir la operación. Además, estas transacciones suelen realizarse aplicando un descuento de al menos el 30% respecto al valor de mercado.
Desde el punto de vista fiscal, la venta de la nuda propiedad representa una alteración patrimonial sujeta al IRPF, generando una ganancia o pérdida que debe reflejarse en la declaración de la Renta del ejercicio correspondiente, salvo que aplique alguna exención, como la venta de la vivienda habitual de un contribuyente mayor de 65 años. Las rentas recibidas por el vendedor también tributan en el IRPF y, además, puede ser necesario pagar la plusvalía municipal. Por su parte, el comprador debe liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) tanto en el momento de la compra como cuando se extingue el usufructo.
Pisos en Madrid por 70.000 euros
El atractivo de comprar una vivienda por un precio muy inferior al mercado ha despertado el interés tanto de propietarios como de inversores en la nuda propiedad. Según datos del Colegio de Registradores, durante los nueve primeros meses de 2024 las ventas de viviendas en nuda propiedad se han duplicado en España, siguiendo la tendencia ascendente de 2023, que cerró con un aumento del 11% respecto a 2022 y 1.845 operaciones.
La fórmula de la nuda propiedad implica que el comprador adquiere los derechos sobre la vivienda, aunque no puede habitarla hasta que finalice el usufructo, que generalmente se mantiene hasta el fallecimiento del vendedor o según lo convenido en el contrato. Abel Marín, socio de Marín & Mateo Abogados, ha señalado que la principal ventaja para el vendedor es la posibilidad de capitalizar rápidamente el valor de la vivienda, mientras que para el comprador representa adquirir un inmueble muy por debajo de su valor en el mercado.
Por su parte, Arantxa Goenaga, socia de AF Legis, ha destacado que la nuda propiedad se consolida como una alternativa para que las personas mayores complementen sus ingresos sin perder el uso de su vivienda. Víctor Tostado, cofundador de Jubenial, agregó que los descuentos pueden superar el 50% respecto al valor del inmueble en el momento de la operación y que este modelo se está posicionando como la opción de inversión inmobiliaria especializada en la tercera edad con mayor proyección en el mercado español. Esto se debe a que ofrece estabilidad y rentabilidad a largo plazo, garantizando liquidez a los mayores de 65 años sin necesidad de abandonar su hogar.
En el portal Idealista se anuncian pisos en nuda propiedad en Madrid desde 70.000 euros, precios muy inferiores a los habituales en la ciudad. Por ejemplo, una vivienda de 40 metros cuadrados en la calle Méndez Álvaro, propiedad de un hombre de 70 años, se oferta por 85.400 euros, aunque está valorada en 180.000 euros. Otro caso corresponde a un piso de 256 metros cuadrados en la calle Hortaleza, en el barrio de Chueca, propiedad de un hombre de 74 años, que ofrece la nuda propiedad por 998.000 euros, cuando su valor ronda los dos millones.
Derechos y obligaciones de la nuda propiedad
El nudo propietario es quien posee la propiedad legal del inmueble, aunque no puede habitarlo mientras el usufructuario lo ocupe. Por su parte, el usufructuario mantiene el derecho a vivir en la vivienda o alquilarla, según lo acordado. La relación jurídica finaliza por fallecimiento del usufructuario, abandono del inmueble, término del plazo pactado o incumplimiento de las condiciones.
Cuando desaparece el usufructuario, el nudo propietario recupera automáticamente el pleno dominio sobre la vivienda, sin necesidad de compensar ni al usufructuario ni a sus herederos. Entre las obligaciones del nudo propietario están el pago del impuesto de bienes inmuebles (IBI) y los costos de obras de mejora o reparación que no se deban al desgaste habitual o a mal uso del residente.
Además, debe respetar el derecho del usufructuario a residir en el inmueble y administrar su uso, sin interferir en la gestión diaria, manteniendo la vivienda en buen estado y evitando modificaciones que alteren su forma o valor, salvo acuerdo previo. La división de derechos entre propiedad y uso se establece en el contrato y debe respetarse durante todo el período del usufructo.
En el caso de viviendas destinadas al alquiler, la presencia de la nuda propiedad afecta la configuración de los contratos de arrendamiento, influyendo en aspectos como el plazo, el mantenimiento y los derechos de los inquilinos, quienes deben conocer las implicaciones legales de esta figura.
Alternativas a la nuda propiedad
Existen otras modalidades que permiten a propietarios mayores de 65 años obtener ingresos adicionales sin renunciar a vivir en su vivienda. Entre ellas destacan la hipoteca inversa, la renta vitalicia y la vivienda inversa, todas enfocadas en facilitar la liquidez del patrimonio inmobiliario.
La hipoteca inversa consiste en un préstamo garantizado por la vivienda, generalmente la residencia habitual, que posibilita al propietario recibir el dinero en un único pago o en cuotas periódicas, de forma temporal o vitalicia. La principal ventaja de esta modalidad es que no se pierde la titularidad del inmueble, aunque los herederos deberán saldar la deuda tras el fallecimiento del titular. Además, es la alternativa más favorable desde el punto de vista fiscal, al no generar ganancias patrimoniales ni estar sujeta al ITP o al AJD en la vivienda habitual, y contar con bonificaciones en gastos notariales y registrales.
La renta vitalicia permite a los mayores de 65 años transformar el dinero obtenido por la venta de un inmueble en una renta periódica, con exención fiscal total sobre la ganancia patrimonial, siempre que se cumplan ciertos requisitos. Según fuentes del sector financiero citadas en el informe, el importe máximo que otorga derecho a la exención es de 240.000 euros, la renta debe constituirse en un plazo de seis meses desde la transmisión y comenzar a percibirse antes de un año, entre otras condiciones.
La vivienda inversa, a su vez, permite vender el inmueble y firmar un contrato de alquiler vitalicio, de modo que el antiguo propietario puede continuar residiendo en él indefinidamente. Cada operación se negocia individualmente y, en caso de fallecimiento prematuro, los herederos reciben el importe del alquiler no devengado. El valor de la operación suele situarse entre el 55% y el 85% del valor de tasación, y la ganancia obtenida por mayores de 65 años está exenta de tributación en el IRPF.