Aunque el propietario debe respetar la duración del contrato, el heredero mantiene el derecho a vender la vivienda, siempre que el inquilino cumpla con su acuerdo y continúe residiendo en ella
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Los inquilinos que residen en una casa o departamento cuentan con una serie de derechos adquiridos. Con frecuencia, estos generan incertidumbre en los propietarios sobre el marco legal aplicable. Un escenario común y a la vez complejo se presenta cuando alguien dispone de una propiedad alquilada a un tercero.
En caso de que el propietario fallezca y los herederos se conviertan en los nuevos propietarios del inmueble, surge la duda acerca de la situación del inquilino. Los nuevos titulares podrían decidir instalarse en la vivienda heredada, o bien optar por venderla.
No obstante, el inquilino permanece allí, con su contrato vigente, sus muebles instalados y su rutina establecida. ¿Qué ocurre en esta circunstancia? ¿Tienen derecho los propietarios a desalojar al inquilino para habitar la vivienda? ¿O el contrato firmado con el propietario anterior garantiza al inquilino su permanencia?
No es una cuestión sencilla de solucionar
En principio, la segunda opción suele prevalecer. Conforme al artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el dueño está obligado a respetar la duración del contrato. Sin embargo, el heredero cuenta con la facultad de vender la vivienda, siempre condicionada a que el inquilino respete el contrato y continúe habitándola. Al momento de la venta, el acuerdo quedará asociado al nuevo comprador.
Por otro lado, existen ciertas excepciones que permiten desalojar al inquilino, aplicables tanto si heredaste el piso como si eras propietario con anterioridad. La primera se produce si finaliza el contrato de alquiler. En tal caso, el propietario debe notificar al inquilino con 30 días de antelación que no renovará el contrato, y el inquilino deberá desalojar el inmueble.
Se debe considerar que, si el inquilino pertenece a un grupo vulnerable con ingresos limitados o desempleado, la ley ofrece protección contra el desahucio, permitiendo solicitar prórrogas sucesivas.
Existen otros casos de desalojo
También, si el inquilino incumple con el pago de las mensualidades pactadas, el propietario tiene derecho a iniciar su desalojo. En tales circunstancias, el desalojo no puede realizarse de manera unilateral; es necesaria la vía judicial para promover el desahucio por impago, un proceso que, aunque usualmente es automático, puede extenderse según cada situación particular.
Cabe destacar que, incluso en este supuesto, hay un detalle relevante: si el inquilino es considerado vulnerable, el procedimiento puede detenerse o retrasarse. Las leyes vigentes contemplan medidas de protección para estos casos, por lo que, pese al impago, la expulsión no suele ser inmediata.
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Aparte del impago, se contempla otra causa que habilita al propietario a recuperar la vivienda: la necesidad de utilizarla por motivos importantes. Esto incluye casos en los que el propietario requiera la casa para su residencia o para alojar a un familiar directo. No obstante, esta facultad solo puede ejercerse cuando ha pasado al menos un año desde la firma del contrato de alquiler.
Por último, otro motivo justificado para el desalojo se da cuando el inquilino viola alguna de las obligaciones pactadas en el contrato. Esto puede abarcar desde realizar reformas no autorizadas, causar daños severos en el inmueble, destinarlo a un uso distinto al acordado o generar molestias constantes a los vecinos. En cualquier caso, se debe probar dicho incumplimiento y, por supuesto, respetar los cauces legales establecidos para rescindir el contrato.