El investigador de Esade y autor de ‘Tres millones de viviendas’ charla con ‘Infobae España’ sobre la manera de encarar el desafío social originado por la escasez estructural en el mercado inmobiliario
El acceso a la vivienda determina la emancipación, la movilidad laboral e incluso las expectativas de vida de millones de personas, colocándose como una de las preocupaciones sociales más relevantes en España. En Tres millones de viviendas (Debate, 2025), el sociólogo Jorge Galindo aprovecha su experiencia como investigador, diseñador de políticas urbanas y director adjunto actual de EsadeEcPol para ofrecer un análisis sobre esta problemática.
El título del libro hace alusión a la necesidad de llevar a cabo nuevos desarrollos urbanísticos para absorber el crecimiento estimado del número de hogares en los próximos años, partiendo de un mercado en el que la escasez de oferta ya presiona al alza los precios. Más allá de describir esta insuficiencia y sus raíces, Galindo propone diversas medidas para superar la carencia, abogando por una política firme de construcción, densificación y reformas institucionales.
-Pregunta: ¿Qué motivo te llevó a tratar el tema de la vivienda en una obra?
-Respuesta: Hay varios factores en conjunto. Primero, es el desafío social principal actualmente en España. No solo porque la población lo señale en el CIS cuando se les pregunta: “¿Cuál es su problema principal?”, sino porque existen datos que lo evidencian claramente. La emancipación en España, ya de por sí baja, ha descendido en la última década. Hace diez años, un 58% de jóvenes entre 18 y 34 años vivía o dependía económicamente de sus padres; hoy esta cifra alcanza el 77%. Esto significa que cientos de miles de personas no pueden comenzar su vida debido a la falta de un espacio propio. Además, el último año mi esposa y yo comenzamos la búsqueda de nuestra primera vivienda. Varias parejas de amigos vivían la misma situación, y nos percatamos de lo realmente complicado que era el proceso. Pensamos: “Si es tan difícil para nosotros, que gozamos de estabilidad profesional, ¿qué pasa con los demás?”.
-P: ¿Consideras que la vivienda es un problema generacional?
-R: Sí, sin duda. Creo que afecta fundamentalmente a dos generaciones: la mía y la siguiente, la Generación Z. En mi generación, coincidió la crisis económica, que generó una brecha significativa de ingresos y riqueza frente a las generaciones previas, con un mercado más complicado cuando quisimos comprar vivienda. Para las generaciones posteriores, la situación es aún más crítica, ya que se enfrentan a la dificultad principal de encontrar un lugar razonablemente cómodo donde estudiar o trabajar.
-P: En relación con los jóvenes que intentan independizarse, en el libro mencionas que el alquiler también puede resultar una trampa.
-R: Si alguien se emancipa de un hogar familiar alrededor de los 30 años, edad promedio en España, en una ciudad donde el alquiler absorbe cerca del 50% de los ingresos del hogar, queda apenas el 50% para cubrir otros gastos. El margen para ahorrar es muy reducido, incluso existen períodos en los que no se ahorra nada. La trampa consiste en la extrema limitación del ahorro necesario para afrontar emergencias, abonar la entrada de una vivienda o cualquier otro instrumento financiero.
El alquiler está muy elevado en relación con los sueldos y aumenta a un ritmo superior a estos, principalmente entre los jóvenes. Cuando estas personas tratan de iniciar su ahorro, se topan con esa dificultad. Por ello, la alternativa puede ser no independizarse, quedándose en casa de los padres para ahorrar. Claro que esto solo es factible si se vive en una ciudad con oportunidades de estudio o trabajo, que no está garantizado en toda España. Esta situación se convierte en una especie de lotería: si uno es de Madrid o Valencia, perfecto; pero si proviene de una ciudad con pocas oportunidades laborales, se ve obligado a desplazarse.
“No existe una burbuja crediticia”
-P: Considerando estos problemas de acceso y la fuerte escalada de precios, ¿qué distingue esta crisis de la burbuja inmobiliaria anterior?
-R: A mi juicio, la situación actual no es una burbuja crediticia, como la experimentada en aquel entonces. Antes, la existencia de crédito barato, tanto para promoción como para compra hipotecaria, alimentaba la lógica típica de la burbuja: se adquiría con la expectativa de vender a un precio mayor, confiando en que el flujo de crédito continuaría. Este crédito barato llegó a España por razones macroeconómicas y encontró en el sector inmobiliario el camino de menor resistencia.
Hoy esa realidad ha cambiado; no contamos con créditos a bajo costo. Además, se han implementado modificaciones en la regulación macroprudencial bancaria a nivel europeo tras la crisis de la burbuja, que desalientan el crédito fácil en el sector inmobiliario. El sistema bancario actual es más sólido, robusto y responsable que el anterior. Actualmente, la elevada demanda para invertir en vivienda genera que quien puede comprar, lo haga. Aunque no aseguro que esto continuará así, la percepción de que los precios no descenderán significativamente está muy arraigada, tanto en compradores primerizos, secundarios, padres que ayudan a sus hijos, como en grandes inversores institucionales. Esto impulsa un aumento cada vez mayor en las compras; a este fenómeno lo denomino burbuja por FOMO (miedo a quedarse fuera). Nadie quiere quedar excluido del mercado afectado por la escasez. La inversión resulta apetecible; al subir los precios, más personas ingresan, incentivando una nueva subida. ¿Puede producirse una corrección? Sin duda, pero podría originarse simplemente por un descenso de la demanda ante una crisis económica, situación que no se está viviendo ahora. Actualmente, la tensión y sobrecalentamiento del mercado obedecen a la escasez de oferta, no al crédito barato, y esa es la diferencia con la burbuja previa.
La portavoz de Sumar en el Congreso, Verónica Barbero, ha pedido al presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, que el Estado compre 25.000 viviendas que fondos de inversión ponen a la venta por debajo del precio de mercado, con la intención de ampliar el parque público en modalidad de alquiler asequible. (Fuente: Congreso)
-P: Si la escasez y la demanda existen, ¿por qué no se construye más?
-R: Lamentablemente, no hay una única causa. En la última fase constructiva, el sector se acostumbró a recibir crédito barato, que ya no está disponible. Es positivo que haya desaparecido, y eso merece celebrarse, pero esa ausencia unida al estallido de la burbuja provocó la pérdida de empleo y empresas en el sector. Hoy, la construcción presenta un perfil envejecido, con escasez de mano de obra y baja productividad.
Además, arrastra condiciones iniciales poco favorables. Existen múltiples requerimientos y regulaciones en las etapas de desarrollo de viviendas y nuevos barrios que no existían hace una o dos décadas. La mayoría no responden a la burbuja, aunque suele creerse así. Actualmente se necesitan cerca de cien informes, según un director general de la Junta de Andalucía citado en el libro, para un nuevo plan general municipal en esa comunidad. La Administración se ha impuesto obligaciones que no puede cumplir. Esto ocurre en la fase inicial generadora de la acción urbana, en los planes parciales, hasta en la concesión de licencias y entrega de viviendas nuevas. Existen redundancias y una Administración Pública que se obstaculiza incluso a sí misma al desarrollar vivienda pública.
Estas exigencias dificultan, por ejemplo, el desarrollo vertical en España. Es irónico porque habitualmente convivimos con alta densidad, teniendo algunos de los barrios más densos del mundo, y donde menos se percibe esta densidad, pero mostramos mucha cautela ante nuevos desarrollos. Esto dificulta la solución, porque cuando la demanda es muy elevada en zonas ya pobladas, lo ideal es cubrirla en vertical. Podríamos desarrollar edificaciones en altura que sean habitables y confortables, pero no lo hacemos con suficiente intensidad. Hay un conjunto de factores que contribuyen a esta situación. Lo que se necesita es vivienda socialmente atractiva, que en España ha tenido poca evolución, y las administraciones públicas carecen de herramientas para llevar a cabo estos proyectos.
-P: Ante esta coyuntura, ¿qué políticas públicas podrían implementarse para impulsar la construcción y frenar la escasez?
-R: En primer lugar, comenzaría por eliminar los instrumentos actuales que no funcionan y pensar cómo optimizar los efectivos. Por ejemplo, el requisito de que el 30% de cada proyecto nuevo sea vivienda social tuvo un efecto no deseado: redujo las promociones, pues equivale a un impuesto sobre la nueva vivienda. La intención de integrar vivienda social en bloques privados es coherente, pero se busca desarrollos diversos, no segregados. Existen mejores vías para lograrlo, ajustando incentivos, como exigir incluir vivienda social en nuevas promociones permitiendo edificar a mayores alturas. Esto mejora el rendimiento para promotores y proporciona vivienda social. Políticas similares se han implementado en otros países con resultados positivos. Además, es necesario anticipar inversión pública y colaboraciones público-privadas.
-P: ¿Qué ocurre con el parque de viviendas ya existentes, incluso en zonas con alta demanda, pero que se destinan a otros segmentos o no son accesibles para quienes buscan habitar en ellas?
-R: En áreas donde sí hay construcción y demanda, pero la oferta no se orienta hacia el alquiler residencial a largo plazo asequible, existen varias opciones, siempre entendiendo que ninguna es suficiente por sí sola y que el foco principal debe estar en desarrollar nueva vivienda. En ciertas zonas ha aumentado considerablemente el alquiler de corta duración o temporal. Ante esto, se pueden aplicar instrumentos específicos y localizados que sean más quirúrgicos que los vigentes, como impuestos diseñados para desalentar ese uso en esas áreas, facilitando que la vivienda se destine al alquiler residencial de largo plazo. Para ello también debe hacerse el alquiler residencial más funcional, atractivo y razonable.
Esto no solo implica a los propietarios, sino también a los inquilinos. Una opción consiste en contar con un seguro público de alquiler que socialice el riesgo de impago. Además, disponer de alquiler social al que puedan acceder esas personas o familias. Esta alternativa resulta más sensata para ambas partes y favorece la sostenibilidad del alquiler a largo plazo, en lugar de centrarse en controles de precios o políticas temporales para grupos vulnerables. También existen otros modelos, como Bizigune en el País Vasco, que actúa como intermediario público entre propietarios e inquilinos, destinado a perfiles vulnerables.
-P: ¿Y qué sucede en aquellas áreas con suelo disponible o viviendas construidas, pero sin demanda suficiente para habitar?
-R: Sería prudente no esperar que políticas de arriba puedan modificar radicalmente una característica histórica y profunda de España: que la población se concentra en pocas zonas. Esto no es nuevo. La diferencia actual es que la economía concentra mayor valor añadido y mejores salarios en las ciudades principales. En localidades fuera de las tres o cuatro grandes ciudades, puede ser factible aplicar medidas específicas, basadas en evidencia, que generen dinamismo laboral o educativo aún insuficiente. Aunque no transformaría España de manera inmediata, podría ayudar a equilibrar la distribución territorial.