La Agencia Tributaria realiza cálculos y deduce todas las cantidades amortizadas del precio original de compra, incluso si el propietario nunca las aplicó en sus declaraciones
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Para muchos, vender una vivienda que ha estado alquilada parece un proceso sencillo y lucrativo. Sin embargo, detrás de esta operación se oculta una trampa fiscal que descubre más de un propietario cuando ya es demasiado tarde.
David Jiménez, abogado y economista, advierte que “si la vivienda estuvo en alquiler, el impuesto a pagar por la venta será mayor, algo desconocido por muchos”. Entonces, la declaración de la renta muestra un importe a abonar bastante más alto de lo esperado.
Según este experto, “al vender una casa, se tributa sobre la diferencia entre el precio de adquisición y el precio de venta”. Pero cuando el inmueble ha estado alquilado, la amortización acumulada debe descontarse del valor inicial de compra, reduciendo así el importe de adquisición. Esto provoca que los impuestos en la declaración de la renta sean mayores.
El origen del problema radica en la amortización
Mientras la vivienda está en alquiler, Hacienda permite a los propietarios declarar que el inmueble “se deprecia” con el uso. Este ajuste se realiza restando una parte del valor del bien en las declaraciones anuales, lo que implica un pago menor de impuestos cada ejercicio. A este procedimiento se le conoce como amortización y, a primera vista, resulta ventajoso. No obstante, existe un giro inesperado.
Al momento de la venta, la Agencia Tributaria calcula y deduce todas las cantidades amortizadas del valor original de compra, incluso si el propietario nunca las declaró.
Consecuentemente, para Hacienda la casa tuvo un costo menor al realmente pagado. En consecuencia, la ganancia obtenida con la venta aparenta ser mucho mayor, lo que implica un aumento en los impuestos a pagar. Este efecto fiscal funciona como un “boomerang” que sorprende a muchos propietarios.
¿Qué se puede hacer en estos casos?
Dada la complejidad de la normativa fiscal y la escasa divulgación clara, gran parte de los propietarios desconocen esta carga hasta que es demasiado tarde.
El precio del alquiler de viviendas en España creció un 4,4% en tasa trimestral y alcanzó un aumento interanual del 9,7% en junio, estableciendo un nuevo récord de 14,6 euros por metro cuadrado, según datos del portal inmobiliario Idealista (Fuente: Europa Press).
Por esta razón, en plataformas como Instagram o TikTok, un número creciente de asesores fiscales está creando contenido para advertir sobre esta situación. Sin embargo, la información oficial continúa siendo limitada y poco accesible para el ciudadano promedio.
La advertencia de David Jiménez, recogida por el diario Lecturas, no tiene un tono alarmista, sino que es preventiva. “Una planificación fiscal adecuada puede ser la diferencia entre una operación rentable y un problema complicado”, señala para dicho medio.
Siempre es aconsejable consultar con un asesor fiscal
Antes de vender una vivienda que ha estado alquilada, es recomendable acudir a un asesor fiscal para que evalúe el impacto de las amortizaciones y analice posibles estrategias que reduzcan la carga tributaria.
Una de las alternativas consideradas es la reinversión en vivienda habitual, que permite obtener exenciones parciales, o realizar la venta en un momento fiscal más adecuado. La mejor recomendación en estos casos es evitar decisiones basadas en intuiciones y conocer detalladamente las normas fiscales vigentes.