Reconoce que donar un piso en vida se ha vuelto “una solución para muchos jóvenes que no pueden permitirse comprar uno”
El aumento del precio de la vivienda un 15,7% durante el último año hasta alcanzar un precio medio de 2.555 euros por metro cuadrado en España, según los datos de idealista, ha provocado que cada vez menos jóvenes, especialmente los que cuentan con ingresos reducidos, puedan adquirir una propiedad. Ante esta dificultad, numerosos padres deciden donar un piso en vida a sus hijos. Este crecimiento ha provocado que las donaciones de inmuebles hayan crecido un 67% en los últimos siete años, desde 2017 hasta 2024, según señalan desde el Consejo General del Notariado, lo que “ha facilitado el acceso a la vivienda para las nuevas generaciones”, indican.
Esta tendencia positiva también se confirma en el primer semestre de 2025, con 26.923 viviendas donadas. Una razón que explicaría estas cifras, desde la perspectiva de los expertos, es “la solidaridad intrafamiliar e intergeneracional”. Para Antonio Martínez, socio fundador del despacho Martínez Lafuente Abogados, “con el incremento de los precios del mercado y la escasez de oferta, donar un inmueble en vida a los hijos se ha transformado en una alternativa para muchos”.
Para que la donación no resulte costosa tanto para el donante como para los beneficiarios, según Antonio Martínez, la manera más recomendable de realizarla cuando se trata de la residencia habitual de los padres es “donar la nuda propiedad. En esos casos, los hijos adquieren la propiedad del inmueble, pero los padres mantienen el derecho vitalicio de uso. Esta modalidad resulta fiscalmente ventajosa, ya que los impuestos a pagar son mínimos”.
El letrado señala que es una fórmula “bastante económica” en términos de tributación, dado que de los tres gravámenes aplicables a las donaciones de vivienda —el impuesto sobre la renta que debe afrontar el donante, el impuesto de donaciones y la plusvalía municipal— “solo se tendría que abonar la plusvalía municipal. Por ello, muchos padres prefieren donar su vivienda habitual”.
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Donar una segunda vivienda
Si la donación corresponde a una segunda residencia, los impuestos son superiores a los que corresponderían en una herencia. “El inconveniente de donar segundas residencias reside en que los padres tendrían que pagar el impuesto sobre la renta y los hijos deberían hacer frente al impuesto de donaciones y a la plusvalía municipal. Por esto, fiscalmente el coste es mucho más elevado. Resulta más caro donar que heredar, ya que el donante debe asumir la renta íntegra por la donación”.
Por este motivo, Martínez aconseja dejar la vivienda en testamento y la opción más económica es “realizar un legado”. Es decir, “en caso de poseer varias propiedades, lo óptimo es especificar en el testamento cómo se repartirán las viviendas. Por ejemplo, “al hijo Pedro le dejo la casa de la playa, y a Luis el apartamento en Madrid””.
En relación al momento más adecuado para donar un inmueble, Antonio Martínez señala que “puede ser en cualquier etapa”, aunque si se trata de la residencia habitual, “cuanto antes sea, mejor, por si los impuestos llegan a incrementarse”.