San Sebastián, Pamplona y A Coruña sufren una reducción de entre el 36% y el 42% en su oferta permanente, mientras los anuncios de alquiler temporal se incrementan hasta un 105% en esas mismas ciudades
Todas las zonas señaladas como tensionadas en España mostraron disminuciones en la disponibilidad de alquiler permanente durante el segundo trimestre de 2026, mientras que el arrendamiento temporal, que no está sujeto a los límites de renta, aumentó un 13% a nivel nacional y representa ya el 29% de toda la oferta de alquiler, según un informe presentado este martes por idealista. Estos datos sugieren un patrón recurrente: donde el Estado regula los precios, los propietarios optan por cambiar el tipo de contrato para evitar las restricciones.
La mayor reducción en las capitales con precios regulados se registró en San Sebastián (-42% en oferta permanente), seguida de Pamplona (-39%), A Coruña (-36%), Bilbao (-27%), Lleida (-27%), Tarragona (-16%), Vitoria (-14%) y Barcelona (-11%). Al mismo tiempo, en esas mismas ciudades, el alquiler temporal experimentó un fuerte crecimiento: A Coruña presenta un incremento del 105% en anuncios temporales respecto al año anterior, Pamplona un 50%, San Sebastián un 37% y Bilbao un 33%.
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El alquiler temporal está regulado por el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no se considera vivienda habitual, por lo que queda fuera del alcance de la Ley de Vivienda 12/2023 y sus topes de renta. Quienes formalizan contratos bajo esta modalidad pueden negociar libremente el precio con el arrendatario. Según datos de Cadena SER, el 40% de las ofertas de alquiler en España corresponde actualmente a este tipo, y en algunas zonas tensionadas del País Vasco llega hasta el 73%.
La retirada de propietarios del arrendamiento a largo plazo
La acumulación de este cambio en los últimos tres años de aplicación de la ley ofrece cifras más contundentes. Un estudio de idealista publicado en mayo de 2026 indica que Barcelona ha perdido el 69% de su oferta de alquiler permanente desde que entró en vigor la normativa; Bilbao, el 60%; y Pamplona y San Sebastián, un 58% cada una. Francisco Iñareta, portavoz de idealista, señala que “la regulación del mercado continúa generando escasez en los lugares donde se aplica: la oferta permanente disminuye de manera acelerada en ciudades con controles de precios, mientras que mercados libres como Madrid o Palma están recuperando stock”, según el informe trimestral.
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El economista Santiago Carbó examina la actualidad del mercado inmobiliario. Advierte sobre "aumentos significativos" en los precios de compra y detalla cómo la escasez junto con los elevados costos de alquiler e hipotecas consumen las alzas salariales de las familias.
Este contraste representa uno de los aspectos más destacados del análisis. En las capitales sin declaración de zonas tensionadas, la oferta permanente aumentó, aunque una mayor cantidad no implica mejora en los precios: Madrid incrementó su oferta en un 4%, Palma en un 8% y Málaga en un 13%. La diferencia entre mercados regulados y no regulados es la más marcada desde que idealista comenzó a publicar esta serie de estadísticas.
El alquiler temporal pierde protagonismo en Barcelona pese al tope
El peso del alquiler temporal sobre el total de la oferta evidencia el grado en que ha cambiado la estructura del mercado en las ciudades más afectadas. San Sebastián se ha convertido en la capital con mayor proporción de anuncios temporales, con un 58% del total, seguida por Bilbao (57%), Cádiz (53%) y Barcelona (51%). En la capital catalana, este porcentaje disminuyó desde el 55% registrado en el primer trimestre, aunque sigue predominando. Pamplona (46%) y Santander (45%) completan el ranking alto. Entre las grandes metrópolis, Madrid y Málaga cuentan con un 29%.
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Cataluña intentó cerrar esta brecha a principios de 2026. La Ley 11/2025, aprobada por el Parlamento catalán el 18 de diciembre de 2025 y vigente desde el 1 de enero de 2026, amplió los controles de precios al alquiler temporal en zonas tensionadas, exigió justificar documentalmente la temporalidad (por motivos laborales, estudios, razones médicas) y equiparó estos arrendamientos a los habituales.
Como resultado, según los datos del segundo trimestre recopilados por idealista, se produjo una caída notable en la oferta temporal: Girona (-52%), Tarragona (-49%), Barcelona (-42%) y Lleida (-12%). El inconveniente es que esta oferta retirada no se reincorporó al mercado permanente. “Este ajuste tampoco ha provocado un aumento en el alquiler permanente, por lo que el mercado continúa sin brindar más alternativas para quienes buscan contratos a largo plazo”, advierte Iñareta. La única excepción en las ciudades tensionadas fue Girona, donde la oferta permanente creció un 55%, aunque el portal no ofrece una causa clara para este dato.
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