La AIReF advierte que la oferta residencial no satisface el incremento de la demanda y los precios suben un 13,9%

España continúa formando hogares a un ritmo considerablemente superior al de la edificación de viviendas. Durante los doce meses previos al primer trimestre de 2026, se crearon 242.200 hogares nuevos, mientras que los visados de obra nueva sumaron 141.135 unidades hasta febrero. Esta proporción equivale a alrededor de seis viviendas nuevas por cada diez hogares creados, reflejando una brecha de más de 100.000 unidades.

Este contraste se recoge en el último informe de la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIReF), que alerta sobre el creciente déficit de vivienda. Según el organismo, el ritmo de construcción durante los últimos cinco años no ha logrado cubrir el aumento en la demanda residencial.

Cabe destacar que ambos datos no abarcan exactamente el mismo período: la creación de hogares llega hasta el primer trimestre, mientras que los visados corresponden hasta febrero, aunque los dos se presentan como acumulados anuales.

Estas cifras no implican que el déficit total de vivienda en España sea de 100.000 unidades. Más bien, muestran que durante el último año se han formado considerablemente más hogares que los que la oferta futura podría absorver.

Creciente número de personas busca vivienda mientras la oferta crece lentamente

La AIReF vincula este desajuste a los cambios demográficos en España. La población ha aumentado, parcialmente debido a la llegada de inmigrantes, y simultáneamente, los hogares están reduciéndose en tamaño.

Más de la mitad de los hogares españoles está compuesto por una o dos personas, según el informe. Alrededor del 29% corresponde a personas que viven solas y otro 25% a hogares de dos miembros. Esto implica que una misma población requiere más viviendas cuando aumentan los hogares de una sola persona, parejas sin hijos o familias más pequeñas.

Frente a este creciente requerimiento, los visados de obra nueva apenas cubren cerca del 58% del número de hogares creados. Es importante señalar que un visado de obra nueva no garantiza que la vivienda esté construida o lista para habitar. Representa una autorización técnica previa, por lo que pueden transcurrir meses o años hasta la finalización del inmueble.

Según la AIReF, la construcción sigue estancada. El sector representa actualmente el 5,4% del valor añadido de la economía y la inversión en vivienda equivale al 5,8% del PIB. Ambas cifras están lejos de los niveles de 2006, cuando alcanzaban el 11,1% y el 11,7%, respectivamente.

Comparar con los años de la burbuja inmobiliaria no implica que España deba retornar a esos niveles de actividad, pero sí indica que la construcción residencial tiene hoy un peso mucho menor pese al aumento de la necesidad de viviendas.

Santiago Carbó, catedrático del Departamento de Economía en CUNEF Universidad, afirma que el precio de la vivienda y del alquiler seguirá aumentando este año, a menos que España enfrente una crisis económica provocada por la guerra en Oriente Medio.

La escasez de oferta continúa impulsando los precios

El efecto más visible para las familias es el encarecimiento del acceso a una vivienda. La AIReF indica que la falta de oferta está contribuyendo a la persistencia del alza en los precios. En el primer trimestre de 2026, estos aumentaron un 13,9% interanual.

Este incremento superó al registrado en la mayoría de economías europeas y ha elevado el esfuerzo financiero requerido para adquirir una vivienda. En la práctica, quienes desean independizarse, cambiarse por motivos laborales o encontrar un espacio mayor deben competir por una oferta que no crece al mismo ritmo.

El aumento de precios también obliga a los compradores a aportar mayores ahorros para el pago inicial y a solicitar hipotecas de mayor cuantía. Así, incluso hogares con ingresos estables pueden tener que destinar una parte creciente de su salario al pago de la vivienda.