La Ley de Propiedad Horizontal autoriza arrendar ciertos espacios del edificio para costear gastos y aminorar futuras derramas
Abonar la cuota de la comunidad puede suponer un coste significativo para la economía familiar al incrementarse la factura de la luz, el servicio de limpieza, el seguro del edificio o ante la aparición de reparaciones imprevistas. No obstante, las comunidades de propietarios disponen no solo de la opción de incrementar las cuotas o aprobar derramas, sino que también pueden generar ingresos arrendando ciertos espacios del inmueble, lo que facilita cubrir gastos comunes y disminuir la necesidad de nuevas contribuciones vecinales.
La Ley de Propiedad Horizontal autoriza la renta de elementos comunes, aunque bajo condiciones específicas. La legislación se refiere a aquellos espacios que no estén destinados a un uso definido dentro del edificio, de modo que, antes de aceptar el alquiler, es necesario revisar el título constitutivo, los estatutos y la situación particular de la finca.
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El punto esencial se encuentra en el artículo 17.3 de la ley. Este establece la necesidad del voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios, que representen también tres quintas partes de las cuotas de participación. Es decir, no basta con la mayoría simple de los vecinos presentes en la asamblea.
Qué zonas comunes puede arrendar una comunidad de vecinos
La ley no autoriza cualquier sección del edificio como fuente de ingresos. La condición esencial es que el elemento común carezca de un uso asignado. En consecuencia, cada caso debe analizarse individualmente, y no basta con que un área esté vacía, abandonada o se emplee poco.
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Entre los casos frecuentes figuran una antigua portería sin uso, un cuarto comunitario desocupado, una fachada para publicidad temporal durante obras, una cubierta o azotea para ciertas instalaciones. Sin embargo, la posibilidad de arrendamiento dependerá de lo estipulado en los estatutos, el uso original del espacio, las licencias municipales necesarias y de preservar los derechos de los demás propietarios.
No es lo mismo alquilar un espacio cerrado que permitir una instalación que afecte a la estética, seguridad, estructura del edificio o al tránsito por áreas comunes. En tales situaciones, la comunidad debe confirmar si se requieren permisos adicionales o si el contrato implica una modificación más profunda del inmueble.
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Qué mayoría es necesaria para su aprobación
La renta de estos espacios exige una mayoría cualificada. La Ley de Propiedad Horizontal demanda el respaldo de tres quintas partes del total de propietarios y de tres quintas partes de las cuotas de participación. Por lo tanto, no solo se considera la cantidad de vecinos, sino también el porcentaje que representa cada vivienda o local en el inmueble.
Esto resulta relevante porque la aprobación no puede depender únicamente de los votos de una pequeña reunión. Por ejemplo, si la comunidad cuenta con 20 propietarios, la decisión no será válida pues la mayoría de asistentes a una junta con escasa participación no cumple con la proporción requerida. Se debe alcanzar la proporción legal respecto al conjunto de la comunidad.
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La razón es que el arrendamiento afecta un elemento común, es decir, una parte del edificio que pertenece a todos los propietarios según su cuota de participación. Por ello, la norma exige un respaldo mayor que en otros acuerdos ordinarios.
Finalidad del dinero que obtenga la comunidad
Las rentas procedentes del alquiler de un espacio común no tienen que repartirse directamente entre los propietarios. Lo común es que se integren en las finanzas de la comunidad y se empleen para cubrir gastos habituales, afrontar reparaciones, reforzar el fondo de reserva o aminorar la necesidad de nuevas derramas.
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Corresponde a la junta de propietarios aprobar el plan de ingresos y gastos previstos, las cuentas anuales, los presupuestos y las obras de reparación del edificio. Por ello, si el arrendamiento genera ingresos regulares, la comunidad puede incorporarlos a su presupuesto y determinar su aplicación.
En la práctica, este ingreso puede reflejarse en una reducción del recibo si ayuda a compensar gastos que de otra forma deberían cubrirse mediante un aumento de cuotas. También puede emplearse para sufragar parte de una reparación extraordinaria o para acumular fondos destinados a futuras intervenciones en el inmueble.
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La ley también obliga a que las comunidades constituyan un fondo de reserva con un importe no inferior al 10% del último presupuesto ordinario. Este fondo está destinado a obras de conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética, por lo que los ingresos extra pueden contribuir a fortalecer la solvencia económica comunitaria.
Qué restricciones debe contemplar la comunidad
Antes de realizar un alquiler sobre un elemento común, la comunidad debe asegurarse de que ese espacio no tenga un uso específico asignado, que el acuerdo cumpla con los estatutos y no perjudique a propietarios determinados. Asimismo, puede ser preciso revisar licencias, normativas urbanísticas, condiciones de seguridad o limitaciones municipales.
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Además, los ingresos obtenidos pueden generar obligaciones fiscales para los propietarios, aunque no se distribuyan directamente. Por ello, antes de formalizar un contrato, conviene examinar el tratamiento tributario y definir claramente en junta el uso que se dará a los recursos recibidos por la comunidad.