Según un estudio, en los barrios con la mayor concentración de pisos turísticos, la plataforma llegó a incrementar el alquiler más de un 12%, lo que explicaría una cuarta parte del aumento inmobiliario registrado entre 2014 y 2018
La imagen mental común sobre la turistificación tiende a ser estática. Se piensa en un vecino de toda la vida, con las maletas en la puerta, expulsado de su barrio por un propietario que busca especular con la vivienda y decide transformar su edificio en pisos turísticos. Plataformas como Airbnb generan este tipo de casos, pero no son las únicas causas. Porque, además de echar a los residentes habituales, también comienzan a bloquear la llegada de nuevos habitantes a los barrios.
Esto es lo que revela el estudio El efecto de los alquileres a corto plazo sobre los precios de la vivienda y la movilidad residencial: datos de Madrid, que examina el impacto de la plataforma en 128 barrios madrileños entre 2010 y 2018, periodo de expansión máxima y menor regulación del fenómeno. Sus conclusiones cuestionan el panorama habitual de la gentrificación, ya que indican que Airbnb funciona como un muerto de contención demográfico con una fuerte carga de clase.
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El hallazgo más sorprendente del estudio, realizado por el economista Cayrua Chaves-Fonseca, señala que el aumento de los alquileres turísticos no provoca tanto que los residentes actuales abandonen un barrio. La verdadera alteración ocurre en el flujo de entrada. Según el reporte, por cada 100 anuncios de viviendas completas en Airbnb instalados en un barrio madrileño, alrededor de 50 personas anuales dejan de mudarse a esa zona. Esta cifra representa una reducción del 2% en relación a la media habitual de nuevos residentes.
Por qué los vecinos no se van
Entonces, ¿a qué se debe que no haya una salida masiva de los vecinos tradicionales? El estudio sugiere varias explicaciones. En primer lugar, muchos pisos que se convierten en alojamientos turísticos provienen de viviendas que ya estaban vacías o de propiedades cuyos dueños han fallecido, por lo que el cambio de uso reduce la oferta sin desplazar físicamente a nadie.
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El ministro de Industria y Turismo, Jordi Hereu, ha dejado un mensaje de calma sobre el sector turístico, asegurando que el transporte aéreo, principal vía de llegada de visitantes, cuenta con suministro energético garantizado, y que las reservas de vuelos hacia España continúan en aumento.
Además, cuando un vecino es desplazado pero se traslada a otra calle dentro del mismo barrio, las estadísticas municipales no lo consideran como una salida. También, quienes se mudan dentro de la misma ciudad suelen tener menos incentivos para actualizar con rapidez su dirección en el padrón municipal, lo que genera un retraso en el reflejo estadístico de estos movimientos.
El título universitario como filtro invisible
No obstante, este muro de contención no impacta por igual a todos los grupos. El estudio demuestra que la disminución en la llegada de nuevos residentes se concentra casi exclusivamente entre quienes no tienen título universitario.
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Según el análisis —que segmenta a los nuevos inquilinos según su nivel educativo como indicador aproximado de ingresos—, los profesionales cualificados no experimentan presión ni se desalientan a la hora de instalarse en barrios turísticos. En cambio, las rentas más bajas, habitualmente ligadas a menores niveles educativos, son las que encuentran esta barrera. Así, la plataforma modela activamente la demografía urbana y acelera la gentrificación, alterando la estructura social para favorecer a una población con ingresos más elevados.
El precio de la vivienda que expulsa al vecino
La forma en que una aplicación móvil selecciona qué tipo de personas pueden vivir en un barrio es exclusivamente económica. El estudio emplea un modelo estadístico de “mediación causal” que demuestra que esta selección ocurre principalmente a través del incremento de los precios de la vivienda.
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El proceso, conocido como “efecto de reasignación”, resulta sencillo. Los turistas están dispuestos a pagar mucho más por estancias breves que un inquilino por un alquiler tradicional, especialmente en zonas cercanas a puntos turísticos. Atraídos por esta rentabilidad, los propietarios sacan sus viviendas del mercado residencial para destinarlas al mercado turístico. Esta reducción de oferta eleva los precios. De hecho, el informe constata una sustitución casi exacta, detallando que cada nuevo piso en Airbnb conlleva la pérdida de aproximadamente 1,2 hogares tradicionales en el barrio.
En cuanto a costos, el análisis estima que sumar 100 anuncios de viviendas completas en la plataforma incrementa el precio de la vivienda en un 2,2%. Para un barrio promedio de Madrid, con unos 94 anuncios en 2018, el impacto es moderado. Sin embargo, en la “zona cero” de la turistificación la situación es crítica. En el 10% de los barrios con mayor concentración de Airbnb, donde sobrepasaban los 700 anuncios, la plataforma logró elevar los precios más de un 12%, lo que explica por sí solo una cuarta parte del brutal aumento inmobiliario registrado en estas áreas entre 2014 y 2018.
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“Las plataformas de alquiler a corto plazo modifican la dinámica de los barrios”
Para comprobar que estos datos no responden a tendencias pasajeras en los barrios, la investigación cruza la evolución de las búsquedas globales en Google de Airbnb Madrid con la distancia de cada barrio a los tres principales polos turísticos de la ciudad: el Museo del Prado, el Palacio Real y el estadio Santiago Bernabéu. Este análisis confirma que es la presión turística real la que transforma el mercado.
Además, la transformación del barrio no conlleva beneficios para los residentes. Aunque la proliferación de Airbnb incrementa la apertura de restaurantes —alrededor de cuatro por cada 100 pisos turísticos—, las valoraciones en Tripadvisor de los propios madrileños indican que la calidad de estos establecimientos, en relación con su precio, no mejora la satisfacción de los vecinos.
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Como concluye el propio autor del estudio, “las plataformas de alquiler a corto plazo moldean la dinámica de los barrios no solo mediante los precios de la vivienda, sino también afectando a los patrones de movilidad residencial”.