La demanda se orienta hacia inmuebles de dos dormitorios en un mercado cada vez más caro y con menor variedad
El gasto promedio para comprar una vivienda en España ha subido más de 31.000 euros en apenas dos años, sin embargo, este mayor desembolso no se traduce en inmuebles de mayor tamaño. Por el contrario, las familias incrementan el monto que están dispuestas a pagar mientras recortan sus expectativas sobre la superficie.
De acuerdo con el IV Observatorio sobre Vivienda y Sostenibilidad de UCI, el presupuesto promedio para la adquisición ha pasado de 174.641 euros en 2024 a 206.257 euros en 2026. Esta cifra representa un aumento del 18% en dos años y evidencia, según el informe, la adaptación de los compradores a un mercado con valores en ascenso constante.
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Más presupuesto para menos habitaciones
El incremento en el presupuesto se vincula con una modificación en el tipo de inmueble que buscan los compradores. Aunque las viviendas con tres dormitorios siguen siendo mayoritarias, su participación ha disminuido en los últimos años. En 2024 representaban el 51% de la demanda y para 2026 bajan al 45,5%.
Paralelamente, las viviendas de dos dormitorios aumentan su presencia. El porcentaje sube del 27% en 2024 al 33,2% en 2026. Los inmuebles con cuatro dormitorios se mantienen constantes, alrededor del 15%, mientras que los estudios y las casas con cinco o más habitaciones tienen una incidencia mucho menor.
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Estos datos, según el informe, reflejan una adaptación de la demanda a un contexto de precios elevados, en el que muchos compradores incrementan su presupuesto, pero deben reducir el tamaño del inmueble para poder ingresar al mercado.
La edad determina cuánto se puede pagar
El presupuesto disponible varía significativamente según la edad. Los compradores jóvenes poseen menos capacidad económica. Entre los 25 y 34 años, el presupuesto promedio se sitúa en 182.242 euros, cifra similar a la de quienes tienen entre 35 y 44 años, con 185.019 euros.
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Conforme aumentan los años, la suma destinada a la compra crece de manera más clara. Los compradores de entre 45 y 54 años declaran una media de 233.520 euros, mientras que en el tramo de 55 a 65 años llega a 241.027 euros. El informe vincula esta diferencia a la capacidad económica y el ahorro acumulado, dos factores que impactan directamente en el monto disponible para comprar una vivienda.
Esta brecha evidencia que el ajuste de expectativas es más marcado en los compradores jóvenes, quienes se encuentran en fases de emancipación o formación de hogar, pero también parten con menos ahorro previo y menor margen para afrontar precios elevados.
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Lo que le costó comprar una casa en Madrid a la generación X y lo que pagan los ‘millennials’ o los Z: el precio de la vivienda crece hasta un 46% en una década.
Madrid y País Vasco registran los presupuestos más elevados
También existen diferencias notables por comunidades autónomas. Aunque el presupuesto medio nacional se sitúa en 206.257 euros, en algunas regiones la cantidad destinada a la compra de una vivienda supera considerablemente esa cifra.
Los presupuestos más elevados corresponden a País Vasco, con 279.821 euros, y a la Comunidad de Madrid, con 262.197 euros. A continuación, Navarra con 239.368 euros y Cataluña con 232.790 euros. También se encuentran por encima de la media nacional Baleares, con 220.540 euros, y Galicia, con 210.765 euros.
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En el extremo opuesto están Extremadura, con 118.080 euros; Aragón, con 153.648 euros; Castilla-La Mancha, con 154.314 euros; y Asturias, con 158.074 euros. El informe señala que estas variaciones reflejan mercados con niveles de precios más moderados y muestran una brecha territorial cada vez más marcada en el acceso a la vivienda.
El precio continúa siendo la principal preocupación
El aumento del costo de la vivienda figura entre las mayores inquietudes de los compradores. El 74,3% identifica los precios como su preocupación principal al buscar casa. Además, el 51,2% manifiesta su preocupación por poder costear la vivienda con su salario, un porcentaje que ha crecido respecto a años previos.
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A estas preocupaciones se suman otros factores que condicionan la compra, tales como hallar una ubicación adecuada a las necesidades del hogar, mencionado por el 48,3%; la estabilidad laboral, con un 40,8%; y conseguir financiación para la vivienda, con un 38,3%. Los tipos de interés inquietan al 33,7% de los encuestados, mientras que la inflación aparece en el 28,7%.
Estos datos explican por qué los compradores están reajustando sus prioridades. En un mercado tensionado, el precio y la capacidad económica tienen mayor peso que otras preferencias. La búsqueda de una vivienda más amplia se ve condicionada por el presupuesto, la financiación accesible y la posibilidad real de asumir la operación.
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La hipoteca y el ahorro, esenciales para acceder al mercado
La financiación sigue siendo un elemento indispensable para acceder a la vivienda: siete de cada diez compradores recurren a un préstamo hipotecario. Asimismo, el ahorro propio mantiene su rol clave en muchas operaciones, ya que el 44% de los compradores declara utilizar sus ahorros para adquirir un inmueble.
En promedio, el préstamo hipotecario cubre el 55,2% del valor de compra, mientras que el ahorro propio representa el 25,9%. La venta de otra vivienda aporta el 14%, y la ayuda familiar, mediante donaciones o préstamos, constituye el 4,9%.
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Como resultado, el comprador cuenta con menos margen de elección. Aunque destina más dinero a la vivienda, no siempre accede a mejores condiciones, sino que ajusta sus expectativas para poder cerrar la operación. En un mercado presionado, pagar más se ha convertido en la única forma de comprar, aunque ello implique menos metros cuadrados.