El fallo se basa en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que desde 2019 establece que los contratos de alquiler tienen una duración mínima asegurada de cinco años cuando el arrendador es una persona física, incluso si las partes pactan un plazo menor
La Audiencia Provincial de Girona rechazó la solicitud de desahucio presentada por un propietario contra su inquilino, al determinar que el arrendador incumplió el plazo mínimo de cinco años para interrumpir contratos de alquiler, plazo que solo puede romperse bajo circunstancias muy específicas. En este contexto, el demandante no logró justificar los motivos en los que aseguraba ser por “necesidad familiar”.
El conflicto surgió cuando el propietario recurrió a la vía judicial para recuperar un inmueble en Palafrugell, argumentando que el contrato de alquiler, firmado el 1 de octubre de 2019, tenía una duración de dos años y que requería la vivienda para uso propio o de un familiar. Declaró haber enviado una notificación para finalizar el contrato en agosto de 2023, pero el inquilino no entregó la posesión.
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La defensa del arrendatario se apoyó en que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente establece una prórroga mínima obligatoria de cinco años para contratos firmados por personas físicas, por lo que sostuvo que la notificación contenía “errores graves” y no cumplía con los requisitos legales para interrumpir la prórroga.
No cumplió con el procedimiento legal
Así, en primera instancia el juez falló a favor del inquilino, rechazando la demanda de desalojo, lo que llevó al propietario a presentar un recurso de apelación, reiterando que el contrato contemplaba la excepción por necesidad y que la notificación enviada era válida.
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Con base en estos argumentos, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Girona concluyó que, aunque el contrato mencionaba una posible necesidad del arrendador para recuperar la vivienda, esto no basta para anular la protección legal del inquilino.
El marco legal requiere que para invocar la “necesidad”, el propietario debe cumplir varios requisitos. En primer lugar, especificar en la notificación a quién se destinará la vivienda (ya sea para él mismo, un familiar en primer grado, o su cónyuge en caso de separación). Además, la notificación debe enviarse al menos dos meses antes de la fecha en que se pretende recuperar la propiedad.
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La sentencia subraya que el aviso del propietario fue insuficiente en dos aspectos clave: no declaró la necesidad concreta ni el destinatario de la vivienda, y tampoco respetó el plazo mínimo de antelación.
El tribunal señala que “no existe referencia alguna a la necesidad de vivienda del arrendador o sus familiares, limitándose a indicar que no se prorrogará el contrato al finalizar el período vigente”. Además, destaca que la entrega requerida era para el 31 de septiembre de 2023, con menos de dos meses de preaviso.
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Se añade que no se aportaron pruebas que acreditaran la supuesta necesidad, un requisito indispensable. “Dicha protección puede ceder frente a la necesidad del arrendador, pero solo cuando esta es real y se cumplen los requisitos legales, cosa que en este caso no ha demostrado ni uno ni otro”, establece la sentencia.
La Ley de Arrendamientos Urbanos
El fallo se fundamenta principalmente en la Ley de Arrendamientos Urbanos que, desde 2019, estipula que los contratos de alquiler tienen una duración mínima garantizada de cinco años cuando el arrendador es una persona física, aun si las partes acuerdan un plazo menor. Esto significa que, aún cuando el contrato establecía dos años, la duración se prorroga obligatoriamente hasta el 31 de septiembre de 2024, salvo renuncia expresa del inquilino.
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La ley únicamente permite la excepción de “necesidad familiar” si dicha cláusula está explícita en el contrato desde su inicio, la necesidad está respaldada con pruebas y el aviso cumple todos los requisitos legales.
En este sentido, la jueza recalcó que el propietario “comete un error al sostener que la mención en el contrato sin aportar ningún requisito ni prueba de esa necesidad sirve para anular las prórrogas obligatorias que la LAU establece para proteger al arrendatario”.
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