Entre los tributos a abonar se incluyen el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, la tasa por licencia urbanística, los Actos Jurídicos Documentados, la licencia de primera ocupación; el IBI; el IAE y el IVA. Esto ocasiona que una vivienda de 300.000 euros genere un coste fiscal superior a 78.000 euros
Adquirir una vivienda nueva en España implica mucho más que abonar únicamente el precio anunciado. Detrás de cada operación existen impuestos, tasas y cargas públicas que incrementan el costo final que debe afrontar el comprador. Según un informe elaborado por EY para Asprima, la carga fiscal total sobre una vivienda nueva puede superar los 78.000 euros, representando más del 26% del precio de un inmueble valorado en 300.000 euros.
La investigación, que se centra en el impacto del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, aporta cifras concretas a una realidad que incide directamente en el acceso a la vivienda. El estudio concluye que una proporción significativa del importe pagado por los compradores no se relaciona con el valor inmobiliario per se, sino con los diversos tributos aplicados durante todo el proceso, desde la adquisición del suelo hasta la firma de la escritura.
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Los autores del informe advierten que esta situación contribuye al aumento estructural del costo de la vivienda nueva en España y dificulta el acceso a la propiedad, especialmente para jóvenes y familias con menor capacidad económica.
Una factura fiscal que comienza antes de construir
El informe detalla que la carga tributaria se origina en varias etapas. La primera tiene lugar incluso antes de que se inicie la construcción. En la fase de adquisición del suelo, los promotores están obligados a afrontar impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), gastos que luego se incorporan al precio final de la promoción.
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Santiago Carbó, catedrático del Departamento de Economía en CUNEF Universidad, señala que el precio de la vivienda y del alquiler continuará aumentando este año salvo que España sufra una crisis económica derivada de la guerra en Oriente Medio.
A esta primera carga se añaden los costos relacionados con la fase de construcción. Durante el desarrollo del proyecto, las promotoras deben hacer frente a una extensa lista de impuestos y tasas.
Entre ellos destacan el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), las tasas por licencias urbanísticas, los Actos Jurídicos Documentados (AJD) vinculados a ciertas operaciones, la Licencia de Primera Ocupación, varias tasas municipales, además del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE).
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Aunque estos impuestos no se pagan directamente por el comprador, el informe indica que terminan repercutiendo en el precio final del inmueble, elevando el costo que finalmente debe afrontar quien adquiere la vivienda.
Más de 32.000 euros en impuestos directos para el adquirente
La última etapa es la que impacta de manera más directa al ciudadano. En el momento de la compra, quien adquiere la vivienda debe hacer frente a una obligación fiscal directa de 32.250 euros en una vivienda tipo valorada en 300.000 euros.
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Esta suma agrupa principalmente el IVA correspondiente a la compra de una vivienda nueva y los Actos Jurídicos Documentados relacionados con la escritura de compraventa. Sin embargo, el estudio destaca que esta cifra constituye solo una parte del impacto fiscal total.
El resto de los costos tributarios, incluyendo el Impuesto sobre Sociedades, la plusvalía municipal y las cargas acumuladas en etapas anteriores, ya están incluidos en el precio de venta. Así, el comprador asume indirectamente una carga fiscal que es mucho mayor de lo que se percibe a simple vista.
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Un obstáculo para el acceso a la vivienda
La presidenta de Asprima, Carolina Roca, considera que esta situación se ha convertido en uno de los principales desafíos para acceder a una vivienda nueva.
“La carga fiscal sobre la vivienda nueva se ha vuelto una barrera insostenible para quienes desean adquirir su primera vivienda. El comprador asume una carga considerable sin advertir que una parte importante de lo abonado no corresponde al valor real de la vivienda, sino a la acumulación de impuestos durante todo el proceso”, señala.
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Desde el sector inmobiliario alertan que esta presión fiscal se produce en un contexto ya caracterizado por la escasez de oferta, el aumento de los costes de construcción y las dificultades de financiación que enfrentan numerosos compradores.
Los especialistas consideran que la combinación de estos factores complica cada vez más el acceso a la vivienda en propiedad, especialmente entre los jóvenes. Según las conclusiones del informe, una revisión de las cargas fiscales vinculadas a la promoción y compraventa de vivienda nueva podría contribuir a disminuir los precios finales y facilitar el acceso al mercado inmobiliario para miles de familias.
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