Madrid, Sevilla y Málaga encabezan los aumentos de este tributo desde 2020, que eleva directamente el precio de los pisos nuevos y complica el acceso a la vivienda para los jóvenes
El impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, ha experimentado crecimientos de hasta un 650% en distintas ciudades españolas desde 2020, trasladando este sobrecoste al precio final de las viviendas nuevas y dificultando especialmente el acceso a la propiedad para menores de 35 años.
Así se desprende del informe realizado por EY para la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), que examina la repercusión fiscal del impuesto sobre la compraventa de vivienda nueva en las principales zonas urbanas.
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De acuerdo con el estudio, Madrid encabeza el aumento de la plusvalía municipal con un ascenso del 650%, seguida por Sevilla con un 500%, mientras que Málaga y Zaragoza alcanzan el 305%, y Barcelona se posiciona en el 275%.
Este incremento no responde a una revalorización real del suelo urbano, sino a modificaciones en el método de cálculo del impuesto y al incremento de los coeficientes vigentes para los periodos cortos de tenencia, los más comunes en la actividad promotora.
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La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, presenta el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 como una herramienta clave para constituir un parque público de viviendas y enfrentar la actual crisis.
Un aumento vertical
En una vivienda nueva valorada en 300.000 euros, la plusvalía municipal ha pasado de 1.296 euros en 2020 a los actuales 6.480 euros, generando una diferencia de 5.184 euros.
Los especialistas de EY destacan que este sobrecoste fiscal se suma a las cargas que soporta la promoción inmobiliaria y, de forma directa o indirecta, termina repercutiendo en el precio final que abona el comprador.
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El informe de Asprima advierte que esta estructura tributaria sitúa a España en una posición atípica frente a los principales sistemas europeos, dado que la acumulación de impuestos municipales relacionados con la promoción, construcción, posesión y transmisión de viviendas nuevas no encuentra un equivalente funcional en otros países vecinos.
Disminuye el porcentaje de propietarios jóvenes
El porcentaje de menores de 35 años que poseen vivienda ha bajado del 70% en 2005 al 30% en 2025, evidenciando las dificultades de acceso en un mercado cada vez más presionado por el aumento fiscal.
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El análisis subraya que una parte relevante del precio de la vivienda no está ligada al valor real del inmueble, sino a la carga tributaria incorporada en el proceso de producción y adquisición.
Otro aspecto crítico identificado por EY es la aplicación del coeficiente del 0,15, que se usa como un parámetro generalizado, sin diferenciar las particularidades de los mercados locales.
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Este mismo coeficiente se aplica tanto en grandes ciudades como en municipios donde el valor del suelo ha permanecido estable o ha descendido, provocando una desconexión entre la base imponible del impuesto y el comportamiento real del mercado inmobiliario.
El informe califica esta situación como una asimetría fiscal que incrementa artificialmente el costo de la vivienda nueva y perjudica la actividad promotora, considerada clave para aumentar la oferta y contener los precios.
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Opciones de reforma
Para reducir este impacto, el estudio propone tres vías de reforma. La primera consiste en permitir la deducción de los gastos de promoción y urbanización del valor de transmisión, o su inclusión en el valor de adquisición. Así, el impuesto solo gravaría el incremento real del valor del suelo y no los costes necesarios para su transformación.
La segunda medida busca establecer una bonificación obligatoria en el impuesto para promotoras y constructoras, siguiendo el modelo de bonificación vigente en el IBI. Según el análisis, esta acción equipararía fiscalmente la promoción con otros sectores productivos, donde no se grava como plusvalía pasiva la ganancia originada por el proceso de fabricación.
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El informe indica que, en la promoción inmobiliaria, el IIVTNU termina tributando parte del proceso de transformación como si fuera una revalorización automática del suelo, obviando que los inmuebles en venta son existencias en proceso de cambio y no activos patrimoniales mantenidos para su revalorización.
Como tercera opción, el estudio sugiere que los ayuntamientos puedan declarar la promoción de vivienda como actividad de especial interés municipal y apliquen las bonificaciones previstas en la normativa vigente. Esta posibilidad contribuiría a reducir la presión fiscal sobre la vivienda nueva, lo que podría reflejarse en precios más bajos y facilitar el acceso a la compra, especialmente para los jóvenes.
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La aplicación de estas medidas, según los autores del informe, resultaría en una disminución del coste final de la vivienda, aliviaría la carga sobre los compradores e impulsaría la oferta en un mercado marcado por la escasez y el encarecimiento.