Las claves
El Gobierno ha iniciado una campaña institucional publicitaria que atribuye la responsabilidad de la ejecución de la Ley de Vivienda a las comunidades autónomas.
Expertos en derecho señalan que el contenido de esta campaña podría ser cuestionable legalmente debido a su posible carácter propagandístico y a la omisión que podría constituir publicidad engañosa.
Esta iniciativa ha reactivado el debate acerca de los límites que debe tener la publicidad institucional y el empleo de fondos públicos con fines que podrían ser partidarios.
Analistas y la oposición reprochan la campaña y ponen en duda la eficacia de la Ley de Vivienda, destacando que en lugares donde se ha implementado, como Cataluña, la cantidad de viviendas en alquiler ha descendido de forma considerable.
«La aplicación de la Ley de Vivienda depende de cada comunidad autónoma». Este es el lema controvertido que estos días figura en grandes letras negras sobre un fondo rojo, presente en banners publicitarios en numerosas páginas y plataformas digitales.
A continuación, se añade como firma: «Atentamente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana».
Este anuncio es parte de la campaña institucional más amplia #UnaLeyParaVivir: vivienda para vivir, no para especular, promovida por el Ministerio dirigido por Isabel Rodríguez y está presente en televisión, radio, prensa y publicidad exterior.
La publicación no ha pasado desapercibida porque traspasa una nueva línea roja en el uso partidista de las instituciones, algo que ya sucede con el CIS de José Félix Tezanos o las ruedas de prensa en Moncloa tras el Consejo de Ministros, por citar algunos ejemplos.
El mensaje, financiado con fondos públicos, intenta transmitir a la sociedad que el problema de la vivienda en España es responsabilidad de las Comunidades Autónomas, mayoritariamente gobernadas por el PP.
Fuentes legales consultadas por EL ESPAÑOL alertan que este anuncio podría ser legalmente cuestionable bajo dos aspectos: por posible publicidad engañosa por omisión y por posible fines propagandísticos.
En efecto, el anuncio atribuye de forma sutil toda la responsabilidad de la crisis de vivienda a los gobiernos autonómicos.
Aunque el mensaje no señala directamente a ninguna región ni partido político, queda claro que el objetivo es apoyar el discurso que el Ejecutivo de Pedro Sánchez ha venido manteniendo, remarcando y responsabilizando a las comunidades regidas por el PP.
De hecho, este eslogan ha reabierto el debate en torno a los límites de la publicidad institucional.
Las fuentes jurídicas consultadas por EL ESPAÑOL opinan que el mensaje se ubica en una zona legalmente ambigua.
«Está justo en la frontera», explica Leandro Núñez, abogado especializado en Publicidad de Audens.
La publicidad institucional en España está regulada por la Ley 29/2005, que exige que sea «objetiva, veraz y no engañosa».
En particular, el artículo 4.b prohíbe expresamente que dicha publicidad tenga una finalidad propagandística.
Además, el artículo 2 recalca que la comunicación institucional legítima debe informar sobre derechos, servicios públicos o medidas de interés general.
Límites institucionales
La cuestión principal, según Núñez, reside en que la campaña es susceptible de diversas interpretaciones.
«Si se analiza el anuncio literalmente, no hay problema, porque no contiene afirmaciones falsas. Sin embargo, la intención detrás es remarcar la falta de acción de ciertas comunidades. Esto implica un posicionamiento político que no debería estar presente en publicidad pública. Pero insisto, es la interpretación que recibe al leerse», explica el experto.
Núñez subraya que comunicados como «hemos creado un millón de empleos» o «hemos cumplido nuestro programa» en campañas pagadas con fondos públicos serían claramente ilegales.
La Ley de Publicidad y Comunicación Institucional establece que campañas financiadas con fondos públicos no deben perseguir objetivos partidistas ni desacreditar a otras administraciones.
Actualmente, el desafío legal radica en discernir si se trata de una campaña informativa o bien de una presión política encubierta, resume otra fuente consultada.
En esta interpretación, el problema no es afirmar que la implementación de ciertas medidas depende de las comunidades autónomas, sino emplear recursos públicos para transmitir la idea de que algunas administraciones son responsables de que dichas medidas no se cumplan.
Otros juristas hacen hincapié también en la necesidad de que la publicidad institucional tenga una utilidad pública clara.
«Los tribunales suelen valorar si existe una necesidad informativa real para la ciudadanía o si el mensaje tiene un matiz principalmente político», explican.
Según estas fuentes, una posible impugnación judicial de la campaña tendría pocas probabilidades de éxito si se basa solo en este anuncio aislado.
Esto, entre otros motivos, porque el mensaje evita mencionar explícitamente gobiernos autonómicos específicos, líderes políticos o partidos.
Sin embargo, advierten que un análisis jurídico completo requeriría evaluar la campaña en su conjunto: incluyendo costos, medios utilizados, documentación justificativa del gasto y contenido de otras piezas como la web asociada al anuncio.
«Han sido muy cuidadosos para no infringir la ley formalmente«, concluye Núñez.
Crítica política
«Resulta escandaloso que el Gobierno lance una campaña propagandística partidista financiada con dinero público para ocultar el fracaso de su política de vivienda», denuncia Sebastián Fernández, secretario autonómico de Vivienda de la Generalitat Valenciana.
«Mientras miles de jóvenes y familias no pueden acceder a una vivienda, es especialmente grave que Pedro Sánchez utilice recursos públicos para mentir deliberadamente«, añade.
Fernández recuerda que el FMI ha solicitado al Gobierno en varias ocasiones que elimine el tope a los alquileres si se demuestra que reduce la oferta, calificando la medida de «aberración política«.
Desde Génova reaccionan con contundencia calificando esta estrategia: «Si la Ley de Vivienda fuera efectiva, no necesitaría publicidad: los precios lo demostrarían».
Consultadas por EL ESPAÑOL, fuentes del Ministerio de Vivienda no han revelado la inversión destinada a esta polémica campaña ni los medios seleccionados para su difusión.
Se limitaron a remitir a la plataforma estatal de contratación y al Plan de Publicidad Institucional.
Aseguran que se trata de una campaña de «divulgación sobre una normativa estatal» lanzada tras detectar un «desconocimiento» de la ley entre la población.
Argumentan también que el anuncio «no engaña». «Estamos informando sobre la estructura institucional y las competencias. No se busca confrontar, sino señalar que depende de todos», explican.
EL ESPAÑOL ha sido excluido de esta campaña, tal como viene ocurriendo con otros ministerios sistemáticamente desde hace dos años.
Desde Vivienda y Agenda Urbana indican que pudo ser un descuido y que este medio será considerado en la próxima fase de la campaña, para evitar que EL ESPAÑOL denuncie esta nueva discriminación.
El Gobierno planea destinar 155.601.788 euros a campañas institucionales, según el Plan 2026 de Publicidad y Comunicación Institucional. De esta cifra, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana dispone de 5.516.819 euros, 1.516.819 euros más que el año anterior, representando el 3,55% del presupuesto total.
¿Una ley eficaz?
La campaña se basa en la premisa de que la Ley de Vivienda no se está aplicando de manera uniforme en toda España.
Aunque la ley entró en vigor en mayo de 2023, la puesta en marcha de medidas claves, como la limitación de alquileres en zonas tensionadas, se ha realizado principalmente en Cataluña y algunos municipios de Navarra y País Vasco.
No solo las comunidades bajo gobierno del PP han rechazado esta medida: la Junta de Castilla-La Mancha ha decidido no aplicarla por considerarla intervencionista.
Asturias la ha implementado de forma limitada, declarando 12 zonas en cinco municipios en tres años.
«Las únicas regiones que están ejecutando la Ley de Vivienda son Cataluña, en parte el País Vasco y Navarra que está empezando a considerarlo», reconoce Fernando Pinto, profesor titular de Economía Aplicada en la Universidad Rey Juan Carlos (URJC), en declaraciones a EL ESPAÑOL.
Pinto es autor del informe La ley 12/2023 por el derecho a la vivienda: un primer balance a partir de la aplicación desigual del control de rentas en España, elaborado por la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea).
Según este estudio, Cataluña activó los límites a precios en 140 municipios desde marzo de 2024 —actualmente son 271—, posicionándose como la referencia principal para evaluar el impacto de la ley.
El trabajo destaca que otras comunidades no han seguido una estrategia uniforme, como el País Vasco con 17 municipios y Navarra con 21. De este modo, la mayor parte del país permanece al margen de esta regulación.
Los datos de Fedea indican que, desde la implementación de controles en Cataluña, el precio medio de alquiler aumentó un 5,7% en esa comunidad, comparado con el 8,5% en Madrid y el 10,8% de media nacional.
Sin embargo, esta contención en precios fue acompañada por una reducción significativa en la oferta disponible. Los anuncios de alquiler en Cataluña disminuyeron un 20,5% en el mismo período, mientras que en Madrid subieron un 3,9%.
«En Barcelona, los precios se moderaron, pero continúan al alza», señala Pinto. «Esta moderación no solo se debe al impacto de la ley, que aún es difícil de medir, sino también a la restricción presupuestaria de las familias españolas que ya no pueden afrontar los alquileres actuales», añade.
El informe también refleja un aumento significativo de la demanda en zonas reguladas. A finales de 2025, en Barcelona había 462 contactos por anuncio de alquiler, frente a los 103 de Madrid.
«La oferta está disminuyendo de forma considerable en los lugares donde se impone el control de precios, como Cataluña y otras comunidades que quieren aplicarlo», comenta Pinto. «El problema aquí es la escasez de viviendas. No hay oferta ni en alquiler ni para compra. El parque público y social de viviendas es muy reducido«.
La web señalada en el anuncio del Ministerio de Vivienda afirma: «La Ley de Vivienda ha demostrado su eficacia donde se aplica. Los datos públicos y transparentes muestran que logra contener precios sin reducir la oferta. Por ello, debe extenderse al resto del país».
Pinto señala que esta afirmación es categóricamente falsa. «No se puede negar la realidad. Me gustaría poder afirmar que los precios bajan gracias a la ley, pero ni los datos oficiales ni los de portales inmobiliarios lo confirman», denuncia.
En opinión del experto, la aplicación tímida de la ley en Asturias —donde el precio del alquiler ha subido casi un 30% en un año— o el rechazo por parte de Castilla-La Mancha —con un aumento del 20% en arrendamientos— responde a una razón clara: «Pese a estar bajo el mismo partido gobernante, son conscientes de que controlar precios conduce a una mayor escasez de oferta».