La ley de vivienda modera las rentas en Cataluña, pero Fedea señala que parte de los pisos se traslada hacia la venta u otras modalidades más rentables
En Barcelona, acceder a un piso en alquiler ya no solo depende de contar con la capacidad económica, sino también de superar a numerosos aspirantes. En el cuarto trimestre de 2025, cada anuncio recibió 462 contactos en la provincia, frente a 103 en Madrid y 135 a nivel nacional, según un informe de Fedea sobre los dos primeros años de vigencia de la Ley 12/2023, que garantiza el derecho a la vivienda.
Este dato sintetiza la paradoja que plantea el estudio: en los territorios donde la regulación de precios se ha impuesto con mayor rigor, las rentas han aumentado en menor medida, pero la oferta disponible se ha reducido de forma significativa. Pese a que el coste de los pisos en alquiler que permanecen en el mercado se mantiene contenido, el acceso se torna considerablemente más complicado para los interesados.
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Entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto de 2025, el alquiler promedio se incrementó un 5,7% en Barcelona y en Cataluña, donde se aplica el control de rentas. En Madrid, donde esta regulación se ha implementado de manera distinta, la subida fue del 8,5%. A nivel nacional, el aumento alcanzó el 10,8%. Por tanto, la regulación parece haber cumplido parte de su propósito principal: moderar los precios. Sin embargo, el mercado ha reaccionado.
Menor cantidad de pisos disponibles y mayor competencia
Durante este mismo periodo, el número de anuncios de alquiler descendió un 22,2% en Barcelona y un 20,5% en Cataluña, mientras que en Madrid experimentó un aumento del 3,9%. Esta diferencia no es insignificante: Barcelona pierde más de una quinta parte de la oferta anunciada, al tiempo que enfrenta una presión de demanda considerablemente superior a otras zonas.
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Fedea interpreta este fenómeno como un patrón congruente con la teoría económica sobre el control de precios. Cuando se limita la renta que puede obtenerse por el alquiler residencial, una parte de la oferta puede desaparecer de ese mercado y orientarse hacia otros usos, como la venta, el alquiler temporal, el alquiler por habitaciones u otras modalidades menos restringidas o con mayor rentabilidad.
El estudio no evalúa las intenciones de los propietarios ni analiza caso por caso qué ha ocurrido con cada vivienda retirada, pero destaca que la disminución de anuncios se concentra justamente donde el control de rentas se aplica con mayor rigor.
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La consecuencia inmediata para quienes buscan piso es que el precio deja de ser el único obstáculo. Si la cantidad de viviendas disponibles disminuye y la competencia por cada anuncio aumenta, el acceso también depende de la rapidez en contactar, la documentación aportada, los ingresos demostrados, los avales o las condiciones que establezca el propietario.
El actor Enric Auquer expresa una opinión contundente sobre el mercado de la vivienda. Señala que quienes poseen múltiples inmuebles y viven del alquiler se benefician directamente del esfuerzo de los trabajadores, perpetuando un ciclo de desigualdad.
Dos caras de una misma realidad
El estudio diferencia dos perfiles: insiders y outsiders. Los primeros son los inquilinos ya insertados en el mercado que pueden aprovechar una renta más controlada. Los segundos son quienes buscan alquilar por primera vez o cambiar de vivienda y se enfrentan a menos anuncios y mayor competencia por cada piso.
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Para los insiders, la regulación puede aliviar parte de la presión financiera. Pero para los outsiders, la dificultad se traslada: no solo influye el costo del alquiler, sino también lograr acceder a un contrato.
Cataluña, el laboratorio de la ley de vivienda
Cataluña constituye el principal laboratorio de la ley de vivienda al ser la comunidad que ha declarado zonas de mercado residencial tensionado de manera generalizada. La contención de rentas está vigente allí desde marzo de 2024, lo que permite comparar la evolución con otros territorios donde la norma no se ha aplicado de igual forma. Según Fedea, esa implementación desigual convierte a Cataluña en un caso de referencia útil para observar los efectos de limitar precios en un mercado saturado.
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El informe también subraya que Cataluña ha extendido la regulación a otros tipos de alquiler, como el temporal o por habitaciones. Para el autor, esto indica que algunas viviendas pudieron abandonar el alquiler residencial tradicional y dirigirse hacia modalidades inicialmente menos reguladas. Es decir, cuando una vía de rentabilidad está limitada, el mercado busca alternativas.
Fedea recomienda prudencia: son indicios, no una prueba concluyente
No obstante, Fedea aconseja cautela. El análisis es descriptivo, no establece causalidad, y el periodo de observación aún es corto. El estudio no prueba de forma definitiva que la ley haya generado por sí sola la caída de la oferta, pero sostiene que los datos encajan con un patrón claro: precios más contenidos, menos viviendas anunciadas y mayor presión sobre cada inmueble disponible.
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El informe también evita atribuir a la ley de vivienda el aumento generalizado del costo de alquiler en España, dado que la contención de rentas no se ha aplicado en la mayoría del territorio. Según su diagnóstico, el problema de fondo continúa siendo la escasez de oferta. La tensión afecta no solo al alquiler, sino también a la compraventa, lo que refleja una carencia estructural de viviendas disponibles.
El resultado es una paradoja compleja. Regular los precios puede contener parte del incremento de las rentas, pero no es suficiente si la vivienda permanece dependiente de una oferta privada que puede retirarse del mercado, venderse o destinarse a modalidades más lucrativas cuando se limita su rentabilidad.
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