Gastos de inmobiliaria, formalización de contrato y exigir fianzas superiores a un mes, entre las cláusulas más frecuentes utilizadas por los propietarios
El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha alertado a los arrendatarios sobre cláusulas que se repiten en contratos de alquiler de vivienda habitual y que tanto las normativas como los tribunales han calificado de abusivas. La recomendación es revisar el documento, ya sea antes de firmarlo o en caso de que esté vigente, y, ante la detección de cláusulas irregulares, presentar la reclamación correspondiente.
La Dirección General de Consumo ha identificado las prácticas más comunes en la contratación inmobiliaria y en las denuncias de consumidores. Este aviso tiene como objetivo que los inquilinos identifiquen con rapidez qué condiciones no deberían aceptarse tal cual están redactadas y cuáles conviene impugnar para asegurar el respeto a la ley.
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El Ministerio también ha comunicado que enviará estas cláusulas a organizaciones del sector arrendador —incluidas patronales e inmobiliarias— y a entidades que agrupan a arrendatarios, tales como sindicatos y asociaciones de consumidores. Asimismo, se coordinará con las comunidades autónomas para llevar a cabo campañas de vigilancia del mercado en 2026, con especial atención a los servicios de gestión para compraventa y arrendamiento.
Cláusulas abusivas con mayor frecuencia en contratos de alquiler
Cobrar al inquilino por gastos inmobiliarios o de formalización del contrato. Este es el punto fundamental que debe considerar el arrendatario al firmar un contrato de alquiler. Consumo ha recordado que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) estipula que los gastos relativos a la gestión inmobiliaria y formalización del contrato deben correr por cuenta del arrendador. Por ello, el Ministerio considera abusivo que se trasladen estos costes a la parte inquilina bajo cualquier denominación.
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La prohibición sigue vigente incluso si el contrato denomina tales costes como “gastos de gestión”, “honorarios”, “tramitación” o algún término similar, siempre que correspondan a servicios realizados en beneficio del arrendador para facilitar el alquiler del inmueble. Consumo incluye entre esos servicios la gestión de visitas, la exhibición de la vivienda y la preparación de documentación para formalizar el contrato.
Exigir una fianza superior a un mes o una garantía adicional que exceda dos meses. El artículo 36 de la LAU establece que para el alquiler de vivienda la fianza obligatoria es equivalente a una mensualidad de renta y permite pactar una garantía adicional voluntaria que no puede superar dos mensualidades. Consumo calificó como abusiva la demanda de montos superiores a estos límites “bajo cualquier concepto”.
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Aplicar penalizaciones excesivas por retrasos en el desalojo. Según el artículo 85.6 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU), es aceptable pactar indemnizaciones anticipadas por incumplimiento contractual del inquilino, siempre que no sean desproporcionadas.
En materia de arrendamientos, el Ministerio ha señalado que los tribunales consideran abusivas las indemnizaciones que, por retraso en la entrega, alcanzan importes equivalentes a tres veces la renta diaria del contrato. Esta referencia, según Consumo, sirve como criterio práctico para identificar cláusulas penales desproporcionadas.
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Fianza, gastos y costas judiciales
Incluir en el contrato que “todo se negoció” para transferir la carga de la prueba al inquilino. El Ministerio también ha catalogado como abusivas las cláusulas no negociadas individualmente y las prácticas no consentidas expresamente que, de manera contraria a la buena fe, provoquen un desequilibrio significativo en detrimento del consumidor. Por ello, resulta clave determinar si el contenido del contrato fue negociado o impuesto.
Además, los tribunales han señalado que insertar una cláusula que establezca que el contrato fue negociado individualmente puede suponer una inversión indebida de la carga probatoria sobre el consumidor, contrario al artículo 88.2 del TRLGDCU, que califica como abusivas las cláusulas que obligan al consumidor a demostrar hechos que deberían corresponder a la contraparte.
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El economista Santiago Carbó examina la situación actual del mercado inmobiliario. Advierte sobre "aumentos significativos" en los precios de compra y detalla cómo la escasez y los costes elevados del alquiler y las hipotecas consumen las subidas salariales de las familias.
Condicionar la devolución de la fianza al cumplimiento total de la duración del contrato. El Ministerio ha aclarado que es nula la cláusula que vincule la devolución de la fianza a que se respete íntegramente el plazo acordado, por infringir los artículos 6, 10 y 36 de la LAU. Según Consumo, esta condición representa una renuncia anticipada a derechos legalmente reconocidos y funciona como una penalización encubierta.
La fianza, recordó la entidad, tiene como propósito garantizar obligaciones arrendaticias como pagos de renta, suministros o reparaciones a cargo del inquilino. No debe utilizarse como sanción por desistir anticipadamente, ya que el desistimiento está regulado en el artículo 11 de la LAU, que permite al arrendatario finalizar el contrato tras seis meses con un preaviso de 30 días y, en su caso, pactar una indemnización limitada.
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Asignar “siempre” al inquilino la totalidad de gastos y costas judiciales. También el Ministerio alertó sobre cláusulas que trasladan de forma general al arrendatario los costes procesales derivados de incumplimientos contractuales. Los tribunales han declarado nulas estas estipulaciones cuando se incluyen automáticamente y sin considerar las circunstancias del caso; además, señalaron varios aspectos que suelen ignorar, como la posibilidad de allanamiento, la necesidad de reclamaciones extrajudiciales por parte del arrendador o la existencia de dudas fácticas o jurídicas.
Otras cláusulas abusivas que provocan conflictos
Más allá del listado proporcionado por Consumo, el informe “Cláusulas y prácticas abusivas de los contratos de alquiler y compraventa de vivienda”, elaborado por Desca Observatori, recopiló casos que han sido presentados ante los tribunales. Entre ellos, figura la retención de la fianza en caso de que el inquilino no restituya las paredes a su estado original: el documento cita resoluciones con criterios diversos, por lo que su valoración no es uniforme en todos los casos.
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El mismo informe menciona cláusulas sobre visitas periódicas del arrendador para inspeccionar el estado de la vivienda, renuncias de derechos ante interrupciones en el suministro causadas por terceros no relacionados con el arrendador, así como la imposición de garantías o costes que pueden resultar exagerados. En estos casos, el propio informe señala que la evaluación dependerá de la redacción específica y de su aplicación en cada contrato.