La compraventa de terreno urbanizable llegará a las 31.000 operaciones en 2026, con un aumento del 7,2% respecto al año previo
La escasez de viviendas junto con la incapacidad del sector inmobiliario para atender una demanda creciente se debe a la falta de suelo finalista —terrenos que han completado todos los trámites urbanísticos y cuentan con los servicios básicos—, especialmente en áreas con alta presión residencial. A esto se añade la lentitud en los procesos administrativos urbanísticos, los costos adicionales derivados de normativas más estrictas, el incremento de los costes de producción y la insuficiencia de mano de obra especializada.
En este escenario, la carencia de suelo finalista se ha convertido en el principal obstáculo para el mercado inmobiliario, empujando a los inversores a orientar su atención hacia el denominado suelo en gestión —terrenos pendientes de trámites urbanísticos que aún no pueden ser edificados—.
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Aunque estos terrenos requieren plazos más largos y presentan una elevada complejidad administrativa, brindan mayores rentabilidades potenciales, según el informe “Claves del sector inmobiliario en España 2025/2026” elaborado por Servihabitat Trends.
El economista Santiago Carbó evalúa la situación actual del mercado inmobiliario. Advierte sobre «aumentos significativos» en los precios de compra y detalla cómo la escasez junto con los elevados costos de alquiler y las hipotecas consumen los incrementos salariales de las familias.
El documento indica que, pese a que el 43% de la demanda de suelo sigue concentrándose en los centros urbanos, se observa una clara diversificación hacia ciudades medianas y zonas metropolitanas.
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Esta expansión geográfica refleja una estrategia más dinámica por parte de los inversores, quienes buscan nuevas alternativas ante la escasez de producto en las grandes capitales.
Más operaciones y aumento en los precios del suelo
La actividad en el mercado del suelo ha crecido notablemente en los años recientes. Según las previsiones del informe, la compraventa de suelo alcanzará las 31.000 operaciones en 2026, representando un incremento del 7,2% en comparación con el año anterior. Al mismo tiempo, el precio por metro cuadrado de suelo sin edificar experimentaría un alza del 11,6%, consolidando una tendencia positiva sostenida.
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“El suelo se ha consolidado como el activo estratégico por excelencia en este ciclo del sector inmobiliario. Sin una gestión eficiente del suelo, no será posible cubrir la creciente demanda de viviendas ni desbloquear la producción necesaria para equilibrar el mercado”, comenta Borja Goday, CEO de Servihabitat. Destaca que la carencia de suelo finalista “está impulsando el interés hacia el suelo en gestión, y este cambio está generando nuevas dinámicas en el mercado”.
El principal cuello de botella del mercado residencial
La insuficiencia de suelo para construcción afecta al mercado de viviendas. La producción de obra nueva todavía es insuficiente para cubrir las necesidades actuales, lo que mantiene a las viviendas usadas como la opción predominante para los compradores. En 2025 se superaron las 752.000 operaciones de compraventa y se prevé que en 2026 se excedan las 777.000 transacciones.
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Este dinamismo en la demanda contrasta con una oferta limitada, generando una fuerte presión sobre los precios. Tras un aumento del 12,7% en 2025, el valor de la vivienda podría incrementarse nuevamente un 12,4% en 2026. Las ciudades principales como Madrid, Barcelona, Málaga, Palma, Valencia, Sevilla o Bilbao son las más afectadas por esta subida.
Igualmente, el mercado de alquiler refleja esta disparidad. La escasez de pisos provoca que la rentabilidad media de los propietarios aumente alrededor del 6,8%, mientras que alquilar una vivienda de entre 80 y 90 metros cuadrados alcanza los 1.150 euros, un 7% más que el año anterior. Aunque el ritmo de incremento es algo más moderado, la presión sobre el mercado continúa siendo evidente.
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Actualmente, siete comunidades autónomas superan los 1.000 euros mensuales en promedio por alquiler, con Madrid, Baleares y Cataluña por encima de los 1.500 euros. Sin embargo, el problema principal sigue siendo la insuficiente oferta: el parque de viviendas en alquiler se ha reducido hasta 86.400 unidades, cifra que representa un 35% menos que en 2020, según el estudio.
Mayor presión regulatoria
A este escenario se suma un contexto normativo “cada vez más restrictivo”, que está impactando en las decisiones de propietarios e inversores, según señalan los autores del informe. Se resalta que la incertidumbre regulatoria ha llevado a que numerosos propietarios particulares retiren sus viviendas del mercado de alquiler para destinarlas a la venta, reduciendo todavía más la oferta disponible.
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Este fenómeno se desarrolla en un marco donde la mayor parte del parque de alquiler en España pertenece a particulares, lo que incrementa la sensibilidad del mercado frente a cambios legales o fiscales. El resultado es una mayor presión sobre los precios.
Acceso a la vivienda cada vez más complicado
El aumento generalizado de precios está afectando directamente la accesibilidad a la vivienda. El esfuerzo económico necesario para adquirir o alquilar una propiedad está retrasando la emancipación juvenil y desplazando la demanda hacia áreas periféricas. La edad media del comprador de vivienda habitual se sitúa en torno a los 38 años, mientras que la de quienes demandan alquileres alcanza los 34,4 años.
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La elevada demanda también está acortando los tiempos de venta. Una vivienda generalmente se vende en cuatro meses, en comparación con los cinco registrados el año anterior, mientras que el periodo para alquilar se ha reducido a alrededor de 50 días. En ciudades como Madrid o Barcelona, el tiempo medio es incluso inferior a un mes, reflejo de la escasez de stock disponible.
A pesar de estas tensiones, el informe concluye que el mercado inmobiliario español mantiene un “recorrido sólido”. No obstante, advierte que el equilibrio entre oferta y demanda continúa siendo el principal desafío para el sector.
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La clave, según los especialistas, radica en “mantener la presión sobre los precios y generar oferta para satisfacer el mercado”. Para lograrlo, la colaboración público-privada “se vuelve fundamental para desbloquear la escasez de oferta e impulsar soluciones a medio y largo plazo”, enfatizan los autores del informe.