El supervisor descarta una burbuja inmobiliaria, pero advierte que el desajuste entre oferta y demanda continuará ejerciendo presión sobre los precios
El Banco de España ha identificado la guerra en Oriente Medio como el principal riesgo para la estabilidad financiera y ha señalado que la evolución del mercado de la vivienda sigue siendo una fuente significativa de incertidumbre para la economía española. En su Informe de Estabilidad Financiera de primavera, publicado este jueves, el organismo supervisor indica que hogares, empresas y bancos mantienen una posición relativamente sólida, aunque advierte sobre el impacto del conflicto en la energía y las cadenas de suministro, además de las tensiones que puede continuar generando el desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario.
El informe destaca que las tensiones geopolíticas globales se han intensificado considerablemente y que el estallido de la guerra en febrero ha aumentado una incertidumbre económica mundial que ya era elevada. El impacto ha sido especialmente marcado en los mercados energéticos debido a la importancia estratégica del estrecho de Ormuz.
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Normalmente, por esta ruta se transporta cerca del 20% del petróleo mundial y de las exportaciones mundiales de gas natural licuado. Además, la producción petrolera total de la región del golfo Pérsico representa aproximadamente el 30% de la producción global, según el Banco de España.
El impacto de la guerra sobre la energía y el comercio
El supervisor advierte que el conflicto ha provocado una reducción estimada de la producción de alrededor de 10 millones de barriles diarios de petróleo, lo que equivale a cerca del 10% de la oferta mundial anterior a la guerra. Esta proporción supera la observada tras la invasión rusa de Ucrania en 2022 y, según el organismo, resulta más difícil de reemplazar. Esta situación podría provocar efectos prolongados sobre la oferta energética, ya que la recuperación de la producción requiere tiempo y los daños en infraestructuras podrían complicar aún más la normalización.
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La guerra también representa riesgos ampliados para las cadenas globales de valor. Por el estrecho de Ormuz transita una parte relevante del comercio mundial de fertilizantes, así como suministros críticos de helio y neón, materiales esenciales para la fabricación de semiconductores. El aumento del coste del combustible y la alteración de rutas marítimas estratégicas podrían incrementar los costos de transporte y producción en diversos sectores.
La vivienda, una fuente de incertidumbre
En el informe, el problema de la vivienda no se identifica como una amenaza inmediata para la estabilidad financiera, aunque sí como un factor de incertidumbre para la economía española. El Banco de España señala que la demanda continúa creciendo por encima de una oferta que tiene una limitada capacidad de respuesta, una situación que podría mantener la presión sobre los precios de compra.
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Si esta presión aumenta, el acceso a la vivienda podría deteriorarse aún más, generando efectos negativos en el bienestar, la movilidad laboral y el crecimiento económico a medio plazo. En particular, se observa una capacidad financiera reducida entre los hogares que viven de alquiler para poder adquirir una primera vivienda mediante hipoteca, siendo el pago inicial uno de los principales obstáculos.
El economista Santiago Carbó analiza el estado actual del mercado inmobiliario. Advierte sobre “incrementos significativos” en los precios de compra y explica cómo la escasez y los elevados costos del alquiler y las hipotecas consumen las subidas salariales de las familias.
No obstante, el Banco de España vuelve a descartar la existencia de una burbuja inmobiliaria. Daniel Pérez Cid, director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución, ha explicado que no se observan “ni tensiones financieras en los hogares ni una actividad excesiva en la originación de créditos”.
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Riesgos controlados, aunque precios aún elevados
El Banco de España considera que los riesgos vinculados al mercado inmobiliario permanecen bajo control. Aunque los bancos han relajado algo las condiciones para la concesión de hipotecas, estas todavía están lejos de los niveles previos a la crisis financiera de 2008. Asimismo, los indicadores que evalúan si la vivienda está sobrevalorada se mantienen en niveles similares a los de 2004 y muy por debajo de los picos alcanzados antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.
Los precios de compra de vivienda aceleraron su crecimiento el año pasado en comparación con 2024. En contraste, el Banco de España observa señales de moderación en el mercado del alquiler. Según el informe, los precios del arrendamiento aumentaron en promedio alrededor del 10% en 2024, pero en 2025 se desaceleraron hasta incrementos del 5%.
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La actividad inmobiliaria también mostró un menor dinamismo durante los primeros tres trimestres de 2025, debido a la estabilización de las operaciones y a una oferta de construcción aún limitada. El crédito hipotecario nuevo creció con fuerza en 2025, aunque sigue siendo moderado en relación con el PIB y el total del crédito bancario.
El debate sobre la limitación de hipotecas
El Banco de España está analizando qué consecuencias tendría endurecer algunas condiciones para la concesión de hipotecas, especialmente en préstamos con mayor riesgo. El objetivo sería evitar que las familias se sobreendeuden y reducir la probabilidad de impagos en caso de un deterioro económico.
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Sin embargo, el supervisor también señala que este tipo de medidas podría tener efectos contraproducentes. Si los bancos otorgan menos hipotecas, un mayor número de hogares deberían seguir residiendo en alquiler, limitando el acceso a la vivienda en propiedad. El impacto sería más pronunciado entre los jóvenes, quienes ya enfrentan mayores dificultades para ahorrar el pago inicial necesario para adquirir una casa.
En este sentido, el organismo indica que estas medidas deben ser diseñadas con cautela para evitar perjudicar especialmente a los hogares más vulnerables.
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La deuda pública, otro factor de vulnerabilidad
El Banco de España también advierte sobre el elevado nivel de deuda pública, que supera el 100% del PIB y representa una vulnerabilidad para la economía española. El organismo indica que esta situación se agrava por la persistencia de déficits públicos relativamente elevados, las crecientes necesidades de gasto y la falta de concreción en las medidas para cumplir con los compromisos fiscales europeos.
Aunque el costo de la deuda se mantiene bajo gracias a las condiciones favorables del mercado financiero, el organismo alerta que esta situación podría cambiar si empeoran las condiciones globales o si la posición fiscal débil de economías como Estados Unidos o Francia provoca contagios.
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Bancos en una posición sólida
A pesar del incremento de los riesgos externos, el Banco de España subraya que el sector bancario español mantiene una posición favorable en términos de rentabilidad, solvencia y calidad crediticia. También destaca que su exposición al crédito privado es limitada en comparación con el total de la financiación.
El supervisor añade que hogares y empresas se encuentran en una situación financiera relativamente sólida, aunque identifica puntos vulnerables en las familias con menores ingresos, que destinan una proporción elevada de sus ingresos a gastos esenciales.